[초점] 중국 중소 도시의 함정 부동산 양극화

중국의 아파트 가격이 도시에 따라 극심한 양극화 현상을 빚고 있다. 대도시에서는 전년 대비 증가율이 계속되고 있지만 중소도시에서는 하락세가 멈추지 않고 있다.

인구 유입에 따른 수요의 차이에 더해, 부동산 부양책 등의 정책 효과가 대도시에 집중돼 지역 격차가 확대되고 있다. 지방도시에는 부동산 이외에 주목할 만한 산업이 없는 지역이 많아 부동산의 장기 침체는 지방 경제를 더욱 고갈시키고 재정난을 악화시킬 수 있다고 닛케이는 지적했다.
중국 국가통계국이 16일 발표한 10월 주요 70개 도시의 신규 주택 가격 동향에 따르면 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 소위 '1선 도시'는 전년 같은 달보다 평균 0.4% 올랐다.

수도권으로 분류되는 '2선 도시'도 0.3% 올랐다. 반면 '3선 도시'는 1.5% 하락했다. 특히 작은 도시일수록 부동산 가격의 하락폭은 컸다. 작은 도시의 오래된 부동산이면 더욱 심했다.

매매가 잘되느냐, 그렇지 못하느냐에 따라 부동산 가격이 춤을 추고 있다. 싱크탱크인 중국지수연구소의 조사에 따르면 10월 신축 면적은 1선 도시의 경우 1년 전보다 1% 증가한 반면 2선 도시는 5% 감소했다. 그 밖의 3선 도시를 비롯한 작은 도시들은 25%나 줄어들었다.


베이징, 상하이와 같은 중국의 주요 대도시는 계속해서 인구가 유입되고 있어 주택 구매에 대한 잠재적 수요가 크다. 반면 인구 유출과 경제성장이 더딘 중소도시는 주택판매 회복세가 더디다.

이처럼 지역별 격차가 확대된 원인은 중국 정부의 부동산 정책에서 찾아 볼 수 있다. 중국공산당은 지난 7월 중앙위원회 정치국 회의에서 '부동산 정책 합리화'를 선언했다.

중국 중앙은행인 인민은행 등은 경기 부양책의 하나로 부동산 구입비용에서 계약금이 차지하는 비율과 재건축 시 주택담보대출 금리를 인하했다.

첫 번째 주택 구매 계약금 비율은 최저 20%로 낮췄다. 부동산 싱크탱크인 이주 부동산 연구원에 따르면 주요 20개 도시 중 베이징, 상하이 등 경제규모가 큰 7개 도시는 최저 비율을 30~35%로 설정했다.

나머지 13개 도시는 원래대로 20%를 유지했다. 인하 여지가 있다고 본 대도시 매수자들의 구매 의욕을 자극하는 역효과를 낳았다.

정부가 중·저 소득자를 위한 주택 건설을 촉진한 것도 양극화를 조장하고 있다. 정부는 주거 여건 개선을 위한 노력의 일환으로 중산층과 저소득층을 위한 저렴한 주택 건설을 가속화할 것을 지시했다.

부동산 불황이 시작되기 전인 2020년, 코로나 19에 대응한 통화 완화로 넘쳐나는 자금이 부동산 시장에 흘러 들어가 집값을 밀어 올렸다.

인구가 지속적으로 유입되는 대도시 개발에 중점을 두었다. 광둥성 광저우에서 부동산 컨설턴트를 운영하는 황씨는 "대도시에 값싼 주택이 개발돼 중산층과 저소득층이 집을 사기 위해 인근 위성도시까지 갈 필요가 없어졌다"고 말했다.

광저우와 선전의 위성 도시에서는 베드타운의 수요가 시들해지면서 3∼4번의 할인 등 매우 저렴한 가격으로도 구매자를 찾지 못하는 매물이 넘쳐났다.

2022년까지 3년간 지속된 엄격한 '제로 코로나' 정책도 대도시에 집을 사야 할 필요성을 높였다. 당시 감염 확대 방지 대책은 도시마다 다르고, 위성도시에서 감염자가 발견되면 그곳 주민의 대도시 이동이 제한됐다.

부동산 컨설턴트 황씨는 "대도시에 있는 사무실에 출근할 수 없는 위험이 커져 위성 도시에 집을 사는 것을 피하게 됐다"고 지적했다.

중국의 부동산 불황이 2년 넘게 지속되고 있지만 중소도시에서는 여전히 출구가 보이지 않고 있다. 지방 정부가 국유 토지 사용권을 개발 회사에 매각함에 따라 토지 수입은 계속 감소하고 있다.

이로 인해 낙후된 중소도시의 경제는 침체되고 재정난은 갈수록 심화되고 있다.


성일만 글로벌이코노믹 기자 texan509@g-enews.com