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허난성 신양시, 신규 주택 사전판매 전면 금지 첫 사례
건설 지연 위험 해소로 침체된 부동산 시장 활성화 목표
건설 지연 위험 해소로 침체된 부동산 시장 활성화 목표
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중국 중부 허난성 신양시는 최근 새로 개발된 토지에 건설되는 모든 신규 주택은 건설이 완료된 후에만 판매할 수 있다고 발표했다. 중국 언론에 따르면 이는 중국에서 미완성 주택의 사전 판매에 대한 첫 번째 전면적 제한 조치다.
중국은 부동산 침체 속에서 수요 약화로 어려움을 겪고 있으며, 미국의 관세 부과까지 겹쳐 경제 둔화 위험이 커지고 있다. 2024년 가을 부동산 부문에 대한 베이징의 경기 부양책 효과가 약해지면서 정부는 주택 부문 활성화를 위해 새로운 방안을 모색하고 있다.
중국 공산당 정치국은 지난 4월 "부동산 시장을 안정시키고 침체를 반전시키기 위해 노력할 것"이라며 "부동산 개발의 새로운 모델 수립을 추진할 것"이라고 밝혔다. 완공된 주택에 초점을 맞추는 것은 주택 판매를 늘리는 핵심 전략 중 하나다.
개발업체들에도 사전 판매는 새로운 프로젝트 수행에 필요한 현금에 더 빨리 접근할 수 있는 장점이 있었다. 이 방식은 중국의 주택 공급이 확대되면서 주요 판매 방법으로 자리 잡았다.
그러나 상황은 2020년과 2021년 정부가 부동산 거품 억제를 위해 부동산 금융 규정을 강화하면서 급변했다. 개발업체들이 현금 경색에 부딪혔고, 2022년에는 사전 판매된 부동산의 건설이 지연되면서 많은 구매자들이 이미 구입한 집으로 이사할 수 없는 상황이 발생했다.
구매자들은 살 수 없는 집을 위해 대출금을 상환해야 하는 불만이 쌓였고, 입주 지연 위험이 없는 완공된 주택이 인기를 얻기 시작했다. 광둥성 둥관시에 새로 지어진 아파트 단지 벽에는 "우리는 완벽하게 완성되고 가구가 완비된 유닛을 제공합니다"라는 표지판이 붙어 있으며, 영업 사무소는 즉시 입주 가능한 이점을 강조하고 있다.
실제로 완공 유닛의 비중이 신축 판매에서 증가하고 있다. 사전 판매는 2021년 절정에 달했을 때 거래의 90%를 차지했지만, 2025년 첫 4개월 동안에는 70%에 약간 못 미치는 수준으로 감소했다.
시장 데이터도 이러한 변화를 뒷받침한다. 2025년 1~4월 신축 판매는 전년 동기 대비 2.1% 하락했지만, 판매 형태별로 살펴보면 사전 판매는 10% 감소한 반면, 완공 후 판매는 거의 20% 증가해 선호도의 분명한 변화를 보여줬다.
NLI 연구소의 미우라 유스케 연구원은 "중국은 실제 수요에 부합하는 양질의 주택 공급을 보장하는 모델로 전환해야 한다"며 다른 도시들도 신양과 같은 정책을 시행할 것으로 전망했다.
완공 후 판매 집중은 소비자들의 사전 판매 기피로 인한 주택 재고 증가 문제 해결에도 도움이 될 것으로 기대된다. 1월부터 5월까지 주거용 바닥 면적 재고는 전년 동기 대비 6.5% 증가했다.
완공 후 판매는 입주 지연 위험을 없애 소비자에게 이익이 되지만, 개발업체는 프로젝트 대금을 받기 위해 더 오래 기다려야 해 현금 흐름에 문제가 발생할 수 있다는 단점이 있다.
시장 상황은 여전히 어렵다. 5월에는 중국의 70개 주요 도시 중 53개 도시에서 신규 주택 가격이 전월보다 하락했다. 가격은 70개 주요 도시 전체에서 평균 0.2% 하락해 2023년 6월 이후 하락 추세를 이어갔다.
골드만삭스는 향후 몇 년간 중국의 신규 도시 주택 수요가 2017년 정점보다 75% 낮은 수준에 머물 것으로 예측했다. 인구 감소와 주택 가격 하락에 대한 기대가 투자자 심리를 더욱 약화할 수 있다는 우려도 제기되고 있다.
주택 가격 하방 압력이 지속하면서 개발업체들은 판매가 증가하더라도 충분한 자본 조달에 어려움을 겪을 가능성이 크다. 중국 정부의 새로운 판매 방식 전환 정책이 부동산 시장 회복의 전환점이 될 수 있을지 주목된다.
신민철 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com
