[초점] 미 연준, 9월 금리 인하 유력…주택담보대출 시장 희비 엇갈려

미국 연방준비제도(연준)의 9월 금리 인하가 확실시되면서 주택담보대출 시장의 희비가 엇갈릴 전망이다. 오는 9월 16~17일(현지시각) 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리 0.25%포인트 인하가 유력하지만, 이 조치가 30년 만기 고정금리에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 반면 변동금리 모기지(ARM)의 이자 부담은 즉각 낮아질 것이라는 게 시장의 대체적인 분석이라고 배런스가 지난 1일(현지시각) 보도했다. 최근 발표된 노동시장 지표 부진과 인플레이션 둔화가 이번 금리 인하 전망의 주된 배경이다.

다만 일부 연준 위원들은 인플레이션이 아직 목표치인 2%에 이르지 않았다는 점을 들어 신중론을 펴고 있다. 전문가들은 올해 2~3차례 추가 인하를 점치면서도 9월 이후 경로는 불확실하다고 보고 있다.


미국 주택 구매자 대부분은 30년 만기 고정금리 상품을 찾는다. 미래 경제 변동과 무관하게 상환액이 고정돼 안정적인 자금 계획을 세울 수 있어서다. 하지만 9월 FOMC 회의에서 고정금리 인하를 기대했다면 실망할 가능성이 크다. 주택담보대출 금리의 기준이 되는 10년 만기 미 국채 수익률이 이미 금리 인하 기대감을 선반영했기 때문이다. 실제로 주택담보대출 금리는 올해 최고점 대비 약 0.5%포인트 내렸지만, 여전히 6.5% 수준에 머물러 매수자에게는 부담이 크다.

오히려 금리 인하의 직접적인 혜택은 변동금리 모기지(ARM) 차입자에게 돌아갈 것으로 보인다. 존 번스 리서치 앤 컨설팅의 릭 팔라시오스 주니어 연구 이사는 최근 배런스와의 인터뷰에서 "담보부 익일물 금리(SOFR)에 연동된 변동금리 대출은 연준의 결정과 보조를 맞춰 내릴 것"이라며 "연준이 금리 인하를 이어간다면 연말에는 변동금리가 5.5% 혹은 그 아래로 떨어질 수 있다"고 전망했다.
최근 전체 모기지 신청 건수의 10%에도 못 미쳤던 ARM 상품의 매력이 커질 수 있는 대목이다. 모기지은행협회(MBA)의 조엘 칸 부회장은 "변동금리가 고정금리보다 약 70베이시스포인트(0.7%p) 낮은 상황에서 ARM 수요가 소폭 늘어날 것"이라고 내다봤다. 그는 "요즘 ARM 상품은 대부분 5년, 7년, 10년의 고정금리 기간을 제공해, 차입자들이 낮은 월 상환액 혜택을 누리거나 재융자를 고려할 시간을 벌 수 있다"고 덧붙였다.

물론 시장의 오랜 관성이 쉽게 바뀌지는 않을 것이라는 시각도 있다. 유나이티드 홀세일 모기지의 알렉스 엘레자즈 최고전략책임자는 "금리가 낮은 현 경제 환경에서는 더 많은 사람이 30년 고정 모기지의 안정성을 택하고 있다"고 말했다.


특히 2020년과 2021년, 4% 미만의 초저금리로 고정금리 대출을 받은 주택 소유자들은 현재 금리 인상기에 큰 혜택을 보고 있다. ICE 모기지 테크놀로지에 따르면 지난 7월 말 기준 1순위 담보대출의 중간 금리는 3.75%에 불과했다.

하지만 이 상황은 주택 시장 전체에는 '저주'로 작용했다. 기존 주택 소유자들이 낮은 금리를 포기하지 않으면서 매물이 급감하는 '금리 고정 효과(lock-in effect)'를 낳은 것이다. 예컨대 40만 달러를 대출받은 3.75% 금리 보유자가 현재 금리로 갈아타려면 월 상환액이 약 700달러나 늘어난다. 지난 3년간 주택 거래가 부진했던 핵심 이유다.
이런 시장 교착 상태에서 ARM이 새로운 대안이 될 수 있다. BTIG의 에릭 하겐 분석가는 "시장이 지난 20년간 고정금리에 집착해 온 것은 2008년 금융위기의 영향"이라며 "금리 상승기에는 대출 기관조차 고정금리보다 매력적인 ARM 상품을 설계하기 어려웠다"고 지적했다.

물론 ARM 선택에는 신중해야 한다. 모기지 정보 사이트 HSH.com의 키스 검빙어 부사장은 "고정금리는 한번 받으면 다시 걱정할 필요가 없다는 장점이 있다"고 말했다. 반면 ARM은 초기 고정 기간이 끝나면 6개월이나 1년 단위로 금리가 재조정돼 상환 부담이 커질 위험이 있다.

검빙어 부사장은 "ARM을 생각한다면 최상, 최악, 보통의 시나리오를 모두 계산해봐야 한다"며 "미래의 상환 부담을 줄이려면 철저한 재정 계획이 필수"라고 조언했다.


박정한 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com