미분양은 LH가 사준다?...지방 악성 미분양 늘어도 착공 증가

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 전국 3만가구에 육박한 가운데, 미분양이 집중된 일부 지역에서는 오히려 신규 착공이 크게 늘어난 것으로 나타났다.

정부가 지방 건설경기 회복을 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 주택 매입을 확대하고 있지만, 문제는 준공 후에도 팔리지 않은 주택이 쌓인 지역에서 신규 주택 공급을 위한 착공이 동시에 증가하고 있다는 점이다.

일각에서는 건설사의 사업 위험을 공공이 대신 떠안는 구조가 될 수 있다는 우려도 제기된다.

국토교통부 주택통계에 따르면 6월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주태은 2만9786가구로 집계됐다. 이 가운데 지방이 2만5091가구로 전체의 84.2%를 차지했다.
지역별로는 대구가 3575가구로 가장 많았다. 이어서 부산 3292가구, 경남 3226가구), 경북 2973가구, 경기 2568가구, 충남 2372가구 순이었다.

3일 연합뉴스 보도에 따르면 악성 미분양이 늘고 있는 지역 상위 10개 지역 가운데 6곳은 올해 신규 주택 착공이 지난해 보다 늘었다.

경북은 올해 상반기 착공 물량이 8242가구로 작년 같은 기간보다 459.2% 급증했다. 충남은 285.4%, 전남은 121.4%, 인천은 102.6%, 대구는 94.9%, 경남은 10.8% 증가했다.


정부는 지방 건설경기 침체와 미분양 문제를 완화하기 위해 LH의 지방 준공 후 미분양 주택 매입 규모를 기존 3000가구에서 8000가구로 확대했다. 매입가격 상한도 감정평가액의 83%에서 90%로 높였다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 27일 한성숙 국무총리 주재 부동산 토론회에서 지방 미분양 문제와 관련해 “국가가 적극적으로 매입하는 것이 중요하고 가격도 상당히 원활하게 줄 수 있도록 했다”고 밝혔다.
정부는 미분양 매입이 지방 주택시장과 건설경기를 회복하기 위한 불가피한 조치라는 입장이다. 그러나 건설업계 안팎에서는 공공 매입이 건설사의 사업 리스크를 줄여주는 ‘안전판’으로 작용할 수 있다는 우려도 제기된다.

한 건설사 관계자는 “분양이 잘되면 수익을 얻고, 미분양이 발생해도 LH가 매입해주기 때문에 건설사의 손실 부담이 크지 않다”며 “매입가격도 적자를 피할 수 있는 수준으로 책정되는 것으로 안다”고 말했다.


전문가들은 정부의 미분양 매입이 단기적으로 지방 건설경기와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 안정시키는 데 도움이 될 수 있지만, 장기적으로는 주택시장의 공급 조절 기능을 약화시킬 가능성도 있다고 지적한다. 공공이 준공 후 미분양을 일정 수준의 가격으로 매입해준다는 기대가 형성되면 건설사가 지역 수요와 분양가격을 충분히 고려하지 않고 사업을 추진할 수 있다는 것이다. 결과적으로 공급 과잉 지역에서도 신규 착공이 이어지는 도덕적 해이 논란으로 번질 수 있다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “사업에는 위험이 있어야 기업이 혁신하고 품질을 개선하면서 시장의 선택을 받기 위해 노력한다”며 “공공이 미분양을 떠안으면 사업 경쟁력이 떨어지고, 수요가 있는 지역에 공급하거나 가격을 낮추려는 시장 기능도 제대로 작동하기 어렵다”고 말했다.

그러면서 감정평가액을 기준으로 매입가격을 정하는 대신 실제 수요를 반영한 역경매 방식을 도입할 필요가 있다고 제안했다. 정부가 매입 물량을 정한 뒤 사업자가 제시한 가격 가운데 낮은 가격의 주택부터 사들이면 재정 부담을 줄이면서 시장 원리에 따라 미분양을 해소할 수 있다는 주장이다.


이재수 글로벌이코노믹 기자 js.lee@g-enews.com