40억원 넘는 고가주택 세 부담 커진다…종부세·양도세 ‘실거주 중심’ 개편

정부가 종합부동산세와 양도소득세를 손질하는 부동산 세제 개편안을 내놨다. 이번 개편안의 핵심은 기존 ‘주택 수’ 중심에서 ‘가격'과 '실제 거주 기간’으로 과세방식이 바뀐다는 점이다.

이에 따라 시가 40억원을 웃도는 고가주택은 한 채만 보유해도 종부세 부담이 늘어나고, 실제 거주하지 않았다면 양도세 공제 혜택이 대폭 줄어든다. 반면 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 세 부담이 낮아진다.

재정경제부는 지난 3일 세제발전심의위원회를 열고 이런 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 확정했다. 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 오는 9월 정기국회에 제출된다.


개편안은 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 높인다. 시가로는 약 20억원 수준이다.
정부는 시가 20억원 이하 실거주 1주택자는 종부세를 내지 않고, 20억~30억원대 주택은 세 부담이 줄어들 것으로 보고 있다. 30억~40억원대는 변동이 크지 않지만 40억원을 넘으면 세액이 본격적으로 증가한다.

과세표준 6억원 이하는 현행 세율을 유지하지만, 6억~12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로 오른다. 12억~25억원 구간은 현행 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 높아진다. 과표 25억~50억원은 2028년 3.0%, 50억~94억원은 4.0%, 94억원 초과는 5.0%가 적용된다.

종부세 과세표준 산정에 사용하는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 단계적으로 올린다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년부터 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 최대 80%가 적용된다. 종부세 세 부담 상한도 전년도 세액의 150%에서 200%로 높아진다.


양도세 장기보유특별공제는 실제 거주 기간을 중심으로 개편한다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%씩, 10년간 최대 80%를 공제받는다.
2028년에는 보유공제를 연 2%로 낮추고 거주공제를 연 6%로 높인다. 2029년부터는 보유공제를 없애고 거주 기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 공제한다. 집을 오래 보유했더라도 거주 기간이 짧으면 양도세가 늘어나는 구조다.

고가주택에 대한 공제액 상한도 신설한다. 최대 공제율은 80%로 유지하지만 공제 금액은 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한한다.


정부는 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 매도할 때 적용하는 양도세 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮춘다.

현재 기본세율에 더해지는 중과세율은 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 보유자 30%포인트다. 이를 2027년에는 각각 5%포인트와 10%포인트, 2028년에는 10%포인트와 15%포인트로 완화한다.

올해 5월 10일부터 개정 법률 시행 전까지 중과세율을 적용받아 이미 주택을 매도한 경우에도 2027년 완화 세율을 소급 적용한다. 다주택자에게 매도 기회를 제공해 시장에 매물이 나오도록 유도하려는 취지다.

구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 “집은 바잉(buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(living), 즉 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 세제를 개편하겠다”며 “40억~50억원을 넘는 고가주택과 비거주 주택의 과도한 혜택을 조정해 과세 형평성을 높이겠다”고 말했다.


이재수 글로벌이코노믹 기자 js.lee@g-enews.com