세금 늘고 공급 막히고…세입자 덮치는 전월세 급등 공포

정부가 발표한 세제개편안이 임대차 시장을 자극하면서 무주택 세입자의 주거비 부담이 한층 커질 수 있다는 우려가 확산되고 있다. 보유세 부담이 커진 임대인들이 세금을 전월세 가격에 반영하거나 실거주를 선택하면서 임대 물량이 줄어들 가능성이 제기되고 있어서다. 여기에 정부가 약속한 주택 공급도 계획에 크게 못 미치면서 전월세 시장 불안이 장기화할 수 있다는 지적이 나온다.

4일 부동산업계에 따르면 정부가 마련한 세제개편안이 전세 매물 감소와 월세 전환 확대를 부추길 가능성이 제기된다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "정부가 실거주와 장기거주를 강조하면서 임대인이 세입자를 내보내고 직접 거주할 유인이 커졌다"며 "정책은 다주택자를 겨냥했지만 결국 가장 큰 피해를 보는 것은 무주택 세입자가 될 수 있다"고 밝혔다.

다른 부동산 전문가도 "매도가 쉽지 않은 상황이라면 임대인은 집을 계속 보유하면서 전월세를 올려 수익을 확보하려 할 가능성이 있다"며 "장기적으로 임대차 시장 자체가 위축될 수 있다"고 내다봤다.

실제 시장에서는 이미 전세가격 상승세가 이어지고 있다. KB부동산의 7월 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 전세가격 종합지수는 아파트 105.9로 통계 작성(1986년 1월) 이래 최고치였다. 서울 아파트 평균 전세가는 지난달 기준 7억458만 원으로 처음으로 7억 원을 돌파하기도 했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "강남권의 경우 세금 부담만으로 매도에 나설 가능성은 제한적이고 오히려 실거주 전환이나 증여, 보유 유지를 선택하는 사례가 적지 않을 것"이라며 "임대시장에서 월세·반전세 전환이나 신규 임대료 상승 등 조세 전가 형태로 이어질 가능성도 있다"고 설명했다.

세금 인상이 임대료 상승으로 이어질 가능성은 일부 연구 결과에서도 확인된다. 국토연구원이 2023년 발표한 '부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향 연구'를 보면 2006년부터 2021년까지 16개 광역지방자치단체를 분석한 결과 종합부동산세 인상 이후 2년 안에 전셋값이 상승했다. 연구진은 이 배경으로 보유세 부담이 임대료로 전가된 결과로 해석했다.

문제는 전월세 시장을 안정시킬 공급도 충분하지 않다는 점이다. 정부는 지난해 9·7 공급대책을 통해 2030년까지 수도권 135만 가구를 착공하고 올해는 26만9000가구를 공급하겠다고 밝혔지만 국토교통부 주택통계 기준 올해 상반기 수도권 착공 물량은 6만5204가구로 연간 목표의 24.2%에 그쳤다. 서울 역시 목표 6만8000가구 가운데 1만3121가구만 착공해 달성률이 19.3%에 머물렀다.

공급 선행지표도 부진하다. 올해 상반기 수도권 인허가 실적은 6만7946가구로 지난해 같은 기간보다 8.1% 감소했다. 올해 목표를 맞추려면 하반기에만 수도권에서 20만 가구 이상을 착공해야 하지만 현실적으로 쉽지 않다는 평가가 나온다.

현 정부의 정책 자문에 참여했던 한 부동산 전문가는 "수도권 135만 가구 착공 계획 자체가 지나치게 낙관적이었다"고 지적했다.
전문가들은 세제 강화와 공급 부진이 동시에 이어질 경우 결국 전월세 가격 상승으로 귀결될 가능성이 크다고 보고 있다. 정책의 직접적인 대상은 다주택자지만 실제 부담은 전월세 가격 인상이라는 형태로 무주택 세입자에게 전가될 수 있다는 우려가 나오는 배경이다.


이진성 글로벌이코노믹 기자 herojin@g-enews.com