보유세 강화에 강남 매물 1451건 증가…전세난·월세화 우려도

정부의 부동산 세제개편안 발표 이후 서울 강남권을 중심으로 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 보유세 부담이 커질 것을 우려한 집주인들이 집을 내놓기 시작했지만, 매수자들은 추가 가격 하락을 기대하며 관망세를 유지하면서 거래는 오히려 줄고 있기 때문이다.

임대차시장에서는 전세가 줄고 월세가 늘어나는 구조적 변화가 뚜렷해지고 있다. 전세 매물이 줄고, 월세 가격이 빠르게 오르는 상황에서 비거주 1주택자의 세 부담까지 커질 경우 집주인의 실거주 전환이나 주택 매각이 늘어날 가능성도 있어, 전월세 매물이 부족해질 것이라는 전망이 나온다.


18일 부동산 업계에 따르면 정부가 세제개편안을 발표한 지난 3일부터 17일까지 서울 아파트 매매 매물은 6만409건에서 6만3480건으로 3071건(5.1%) 증가했다. 특히 고가 아파트가 몰려 있는 강남·서초·송파구 등 ‘강남3구’에서 매물이 빠르게 늘었다.

같은 기간 강남3구 매물은 2만2182건에서 2만3633건으로 1451건(6.5%) 증가했다. 서울 전체 증가율보다 1.4%포인트 높다.
강남구는 9453건에서 1만83건으로 630건(6.7%), 서초구는 7630건에서 8155건으로 525건(6.9%) 늘었다. 송파구 역시 5099건에서 5395건으로 296건(5.8%) 증가했다.

시장에서는 정부가 보유세 강화 방향을 제시하면서 세 부담 증가 가능성이 큰 고가 주택 보유자들이 먼저 움직이는 것으로 보고 있다. 다주택자뿐 아니라 실제 거주하지 않는 고가 1주택자 가운데서도 세 부담이 본격화하기 전에 주택을 처분하려는 움직임이 나타나고 있다는 것이다.

집주인들이 매물을 내놓고 있지만 매수자는 좀처럼 움직이지 않고 있다. 지난 17일까지 신고된 이달 3~17일 아파트 실거래는 강남구 11건, 서초구 7건, 송파구 13건에 불과하다.

주택 매매계약은 계약 체결 이후 실거래 신고까지 시차가 있어 거래 건수는 앞으로 늘어날 수 있다. 하지만 이를 감안하더라도 매물이 증가하는 속도에 비해 매수세가 약하다는 게 현장의 평가다.

대출 규제가 강화되면서 고가 주택을 사기 위한 자금 마련이 어려워진 데다, 매물이 늘어나자 매수자들 사이에서는 “조금 더 기다리면 가격이 내려갈 것”이라는 기대도 커지고 있다.
부동산 업계 관계자는 "세제개편이 매도자에게는 ‘지금이라도 팔자’는 심리를, 매수자에게는 ‘좀 더 기다리자’는 심리를 동시에 자극하고 있다"며 "급매물이 늘어나더라도 거래가 뒷받침되지 않을 경우 가격 하락 압력이 커질 수 있다"고 전망했다.


매매시장과 달리 임대차시장에서는 매물 부족이 문제다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 8월 첫째 주 서울 25개 자치구 가운데 15곳에서 전주보다 전세가격지수가 상승했다. 금천구가 0.8%로 가장 많이 올랐고 은평구 0.6%, 강북·성북구가 각각 0.5% 상승하는 등 상대적으로 주거비가 낮은 서울 외곽 지역의 상승세가 두드러졌다. 반면 고가 주택이 밀집한 강남구와 서초구는 같은 기간 상승률이 0%였다.

전월세 가격 상승의 배경으로는 장기간 이어진 주택 공급 부족과 전세 매물 감소가 꼽힌다. 각종 대출·부동산 규제로 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 줄어들면서 시장에 공급되는 전세 물량도 감소했다.

전세를 구하지 못한 수요가 월세로 이동하면서 월세 상승세는 더욱 가팔라지고 있다. 지난달 서울 월세 상승률은 1.8%로 전세 상승률 1.6%를 웃돌았다.

전세 부족이 월세 수요를 늘리고, 늘어난 월세 수요가 다시 임대료를 끌어올리는 현상이 나타나는 것이다.

세제개편이 집값을 안정시키는 데 그치지 않고 전월세 가격과 세입자의 주거비 부담에 어떤 영향을 미칠지가 향후 주요 관심사로 떠오르고 있다.


이재수 글로벌이코노믹 기자 js.lee@g-enews.com