서울 아파트 거래 절반은 10억 미만…30억 이상은 강남권

서울 아파트값이 10억원을 훌쩍 넘는다는 수요자 인식과 달리 실제 거래는 절반 이상이 10억원 미만인 것으로 나타났다. 상대적으로 가격이 낮은 지역에서 활발하게 이뤄졌기 때문으로 보인다. 반면 30억원 이상 초고가 거래는 강남·서초·송파·용산구에 90% 이상 집중됐다.

리얼하우스는 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 지난 2월부터 이달 초까지 신고된 서울 아파트 매매는 총 3만7246건으로 집계됐다고 밝혔다. 이 가운데 10억원 미만 거래는 2만676건으로 전체의 55.5%를 차지했다.

15억원 미만까지 범위를 넓히면 2만8765건으로 비중이 77.2%에 달했다. 반면 20억원 이상 거래는 4444건으로 11.9%, 30억원 이상은 1717건으로 4.6%에 그쳤다.

같은 기간 서울 아파트 실거래가 중위값은 9억1600만원이었다. 중위값은 거래가격을 순서대로 나열했을 때 한가운데에 위치하는 가격이다.
평균 거래가격은 11억7450만원으로 중위값보다 2억5850만원 높았다. 고가 거래가 평균값을 끌어올린 영향으로 풀이된다. 평균가격은 일부 초고가 거래에 큰 영향을 받지만 중위값은 극단적인 가격의 영향을 상대적으로 덜 받는다.

서울에서 30억원 이상에 거래된 아파트가 1717건에 달한 것도 평균 거래가격이 중위가격보다 높게 형성된 배경으로 분석된다.



자치구별로 보면 거래가 활발한 지역일수록 상대적으로 가격이 낮은 경향이 뚜렷했다. 최근 6개월여간 거래량이 가장 많았던 곳은 노원구로 4453건이었다. 서울 전체 거래의 12.0%가 노원구 한 곳에서 이뤄졌다. 노원구의 중위 거래가격은 6억원이었다.

이어 강서구 2500건, 구로구 2452건, 성북구 2245건 순으로 거래가 많았다. 거래량 상위 3개 자치구의 중위가격은 모두 서울 전체 중위값인 9억1600만원을 밑돌았다.
노원·도봉·강북구 등 이른바 ‘노도강’ 3개 구에서 이뤄진 거래는 총 6961건으로 서울 전체의 18.7%를 차지했다. 강남·서초·송파구 등 ‘강남 3구’ 거래량 4752건보다 2209건 많았다. 반면 강남구 거래량은 1442건으로 전체의 3.9%에 그쳤다. 강남구의 중위 거래가격은 26억6000만원으로 노원구의 4배를 넘었다.

지역별 가격 격차도 컸다. 서울에서 중위 거래가격이 가장 높은 강남구는 26억6000만원, 가장 낮은 도봉구는 5억4000만원이었다. 두 지역 간 격차는 21억2000만원으로 약 4.9배에 달했다.

서울 전체 중위값인 9억1600만원을 밑도는 자치구는 25곳 가운데 9곳이었다. 중위가격이 20억원을 넘은 지역은 강남구를 비롯해 서초구 24억5250만원, 용산구 20억6000만원 등 3곳뿐이었다. 이들 3개 구의 거래량을 모두 합쳐도 3167건으로 서울 전체의 8.5% 수준이다. 중위가격이 네 번째로 높은 송파구도 18억7500만원으로 20억원에는 미치지 못했다.

거래가 많이 늘었다고 해서 가격이 종전 최고가를 잇달아 경신한 것은 아니었다. 노원구의 신고가 거래 비율은 2.9%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮았다. 신고가 거래는 거래가격이 해당 단지·전용면적의 역대 최고가격과 같거나 이를 새로 기록한 거래를 뜻한다.

서울 전체에서는 3만7246건 가운데 3929건이 신고가 거래로 10.5%를 차지했다. 도봉구 역시 신고가 거래 비율이 3.0%로 노원구에 이어 두 번째로 낮았다. 상대적으로 저가 지역을 중심으로 매매가 활발해졌지만 가격 자체가 이전 최고점을 넘어선 사례는 많지 않았다는 의미다.


반대로 거래가격이 높아질수록 특정 지역으로의 쏠림 현상은 뚜렷해졌다. 서울의 30억원 이상 아파트 거래 1717건 가운데 강남구가 561건으로 가장 많았다. 이어 서초구 439건, 송파구 434건, 용산구 140건 순이었다.

이들 4개 구에서 이뤄진 30억원 이상 거래는 총 1574건으로 전체 초고가 거래의 91.7%를 차지했다. 서울 25개 자치구 가운데 12개 구에서는 30억원 이상 거래가 한 건도 없었다.

결국 서울 아파트 시장은 거래량 측면에서는 중저가 지역이 시장을 이끌고 있지만, 초고가 거래는 강남권과 용산 등 일부 지역에 집중되는 ‘이중 구조’가 뚜렷해지고 있다는 분석이다.

KB국민은행이 집계한 지난 7월 서울 아파트 중위매매가격은 12억7583만원으로 이번 실거래 분석의 중위값 9억1600만원보다 3억5983만원 높다. 다만 두 수치는 집계 대상과 방식이 다르다. KB 중위매매가격은 실제 매매 여부와 관계없이 서울 아파트 재고를 대상으로 산정한 시세 지표다. 반면 이번 분석은 해당 기간 실제로 거래된 아파트의 계약가격만을 대상으로 했다. 두 지표의 차이는 서울 전체 아파트 재고의 시세와 실제 거래시장에 나온 주택의 가격 구성이 다르다는 점을 보여주는 참고 자료로 볼 수 있다.

이번 분석은 국토교통부 실거래가 공개시스템의 8월 5일 수집분을 기준으로 했으며 계약이 취소된 거래는 제외했다. 분석 대상은 2~7월 거래와 8월 일부 거래다. 실거래 신고 기한이 계약일로부터 30일인 만큼 최근 거래량은 추가로 늘어날 수 있다. 또 분석 대상에는 1억원 미만에 거래된 전용면적 20㎡ 미만 도시형생활주택 등 초소형 주택 76건도 포함됐다.


이재수 글로벌이코노믹 기자 js.lee@g-enews.com