서울 주택대출 규제 '풍선효과'…경기 비규제지역 주담대 급증

정부 가계대출 규제 강화로 서울 주택담보대출이 막혔지만 비규제지역 주담대와 증시 활황에 따른 신용대출 등 풍선효과가 커지고 있다. 최근 경기도 비규제지역 아파트 거래량이 증가한 것은 비규제지역 주담대가 늘어난 것을 반영하고 있다. 대출 수요가 상대적으로 집값이 낮은 경기 등 수도권으로 이동하면서 수도권 전반의 집값 상승으로 이어지고 있다.

또 주담대 한도에 따른 추가자금 마련과 증시 투자자금 등 수요가 커지면서 마이너스통장 등 신용대출도 급증세다.

23일 금융당국과 금융권에 따르면 비규제지역 주담대와 증시투자금 마련 등 신용대출이 늘면서 가계대출 급증세가 이어지고 있다.
2분기 말 가계신용 잔액은 2019조8000억 원으로 전 분기보다 25조9000억 원 증가했다. 증가폭은 2021년 3분기 이후 가장 컸으며 가계신용은 2024년 2분기 이후 9개 분기 연속 증가했다. 주택 거래 증가와 기존 분양 주택의 집단대출 수요로 주택 관련 대출이 늘어난 데다 주식시장 활황으로 기타대출도 증가한 영향이다.

가계신용 증가분 대부분은 가계대출에서 발생했다. 2분기 말 가계대출 잔액은 1891조3000억 원으로 전 분기보다 24조9000억 원 늘었다. 주택 관련 대출은 12조2000억 원, 기타대출은 12조8000억 원 증가했다. 특히 기타대출 증가폭이 주택 관련 대출을 웃돈 것은 2021년 2분기 이후 처음이다. 주택 관련 대출은 주택 거래 증가와 기존 분양 주택의 집단대출 수요, 기타대출은 주식시장 활황에 따른 투자자금 수요 등이 영향을 미친 것으로 분석됐다.

다만 기타대출 증가세가 주식 투자 수요만으로 설명되는 것은 아니다. 주택담보대출 한도가 줄면서 주택 구입에 필요한 자금을 신용대출 등 다른 대출 수단으로 조달하려는 수요가 유입됐을 가능성도 있기 때문이다. 실제 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 30일 기준 마이너스통장 잔액은 44조4669억 원으로 2022년 8월 이후 최대치를 기록했다. 6월 말보다 1조1857억 원 늘어 3개월 연속 1조 원대 증가세를 이어갔다. 그러나 마이너스통장 잔액 증가만으로 주담대 규제에 따른 대체수요라고 단정하기는 어렵다는 분석이다.

대출 수단뿐 아니라 주택 수요 자체가 규제가 덜한 지역으로 이동하는 풍선효과도 변수다. 김미애 국민의힘 의원이 한국부동산원에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 5~9월과 지난해 11월~올해 3월을 비교할 때 서울 아파트 거래량은 27.3%, 경기 규제지역은 34.1% 감소했다. 반면 경기 비규제지역 거래량은 18.1% 증가했다. 이 기간과 맞물려 지난해 10월 대비 올해 6월 서울 아파트 매매가격지수는 6.84%, 수도권은 4.22% 상승했다. 규제지역의 거래 위축과 비규제지역의 거래 증가가 동시에 나타나면서 규제에 따른 수요 이동 가능성도 제기된다. 손재성 숭실대 회계학과 교수는 “서울의 주택담보대출이 제한되면서 대출 수요가 상대적으로 집값이 낮은 경기 등 수도권으로 이동할 수 있다”며 “이 과정에서 저가 주택 가격까지 오르면 서울 집값을 잡기 위한 대출 규제가 오히려 수도권 전반의 집값 상승으로 이어질 수 있다”고 우려했다.

이처럼 가계대출 규제가 강화돼도 주택 구입 수요 자체가 사라지지 않는다면 가계부채 증가 압력이 다른 대출이나 지역으로 옮겨갈 수 있어 규제만으로는 한계가 있다는 지적이다. 손 교수는 “금융 규제를 강화해도 투자자들이 규제를 우회하는 방법을 찾아낼 수 있기 때문에 대출 규제만으로 가계부채 증가세를 안정시키는 데는 한계가 있다”며 “공급 부족이 집값과 대출 수요를 키우는 만큼 소규모 대책에 그치지 않고 200만~300만 가구 수준의 파격적인 공급 계획을 제시해 수급 불안을 해소해야 한다”고 말했다.

최한결 글로벌이코노믹 기자 gksruf0615@g-enews.com