[해외투자 경제학(15)] 중국, 외국인 주택 구매제한 완화…지역에 따라 세칙 달라

베이징 등 1년 거주 조건 올해 2월부터 폐지시켜

상업용 부동산 취득 위해선 외상투자기업 등록해야
우리나라는 자본주의 국가다. 그러나 사회주의 계획경제와 같은 ‘경제개발계획’을 추진하여 고도성장을 이루었다. 우리의 경제개발계획은 생산(공급)부문의 계획경제인 셈이다. 고속도로를 만들고 석유화학, 제철, 조선 등 생산(공급)부문을 계획적으로 키웠다. 소비(수요)부문에선 절약과 저축을 강조하고 쌀값을 통제했다. 사회주의 계획경제는 수요(배급)와 공급(생산)을 모두 포함한다. 우리의 경제개발계획은 사회주의 계획경제의 절반인 셈이다. 중국은 ‘중화인민공화국’ 설립 이후인 1953년부터 제1차 경제개발계획(1953~1957, 發展國民經濟计划, 약칭으로 ‘一五’计划)을 추진했다. 제12차 경제개발계획(2011~2015, 国民经济和社会发展计划, ‘十二五’)은 지난해 끝났다.

올해부터는 제13차 경제개발계획(2016~2020, 일명 ‘十三五’)에 들어간다. 중국은 사회주의식 계획경제를 추진하다 덩샤오핑의 개혁개방 이후 한국형 경제개발 모델을 도입하여 생산증대와 수출드라이브로 고도성장을 하고 있다.

지금 우리는 경제개발계획을 하지 않는다. 1997년 제7차 경제개발계획이 마지막이다. 실질적 의미에서는 1986년 제5차 경제개발계획이 마지막이다. 5년 단임 정부 상황에 따라 경제개혁에 매진하고 있지만 추진계획마다 이익(해)단체의 반발과 저지로 개혁이 지지부진하다. 개혁이 혁명보다 어렵다는 것은 이를 두고 한 말이다.

중국은 공산당 일당 국가다. 당 지도부가 결정하면 국회 격인 전인대가 승인하고 정부가 집행한다. 당 지도부(정치국)가 곧 국회와 정부지도부(주석과 총리)다. 국가주석, 총리, 전인대의장 등 최고 권력층이 모두 공산당원이다. 각 성(省)의 실권자는 성장이 아니라 당서기다. 이 같은 일당체제의 일사불란이 지금까지 매년 7.0% 내외의 고도성장을 이루었다. 경제는 다소의 부작용이 있겠지만 효율성과 추진력이 좌고우면이 아님을 보여준다.

완화된 ‘부동산시장 외자진입 규범과 관리에 관한 의견’

‘부동산시장 외자진입 규범과 관리에 관한 의견’은 외국인이나 외국법인 및 외상투자부동산기업이 중국에서 부동산을 매입하거나 투자하는 것과 관련하여 2006년 7월 11일 발표한 중앙정부 규정이다. 2006년까지 중국 도시 부동산시장이 과열되고 외국법인과 외국인의 중국내 부동산 매입이 부동산 경기를 더욱 과열시킨다는 판단하에 부동산시장의 안정을 위하여 국무원의 동의를 받아서 ‘부동산시장 외자진입 규범과 관리에 관한 의견’이 나오게 되었다. 그러나 베이징, 상하이, 톈진, 선전 등 대도시를 제외한 중국 대부분의 도시에서 주택의 미분양이 늘어나자 2015년 6월 리커창 국무원 총리가 외국인의 중국 부동산 매입을 환영한다는 기사가 나왔다. 이어서 2015년 8월 28일자 보도에서 ‘부동산시장 외자진입 규범과 관리에 관한 의견’(2006년)에 대한 개정안(정책 조정)이 발표되었다.
‘2006년의 의견’에서 ‘중국내 설립된 외국법인의 지사(또는 분공사), 대표기구(또는 대표처, 비준을 받고 부동산경영에 종사하는 기업 제외)와 중국 내에서 일하거나 공부하면서 1년 이상 거주한 외국인은 실제 수요에 부합하는 자기 사용 또는 자기 거주용 주택을 매입할 수 있다. 그리고 주택구매 제한정책을 실시하는 도시에서 외국인의 주택구입은 해당 도시의 정책에 부합해야 한다’고 발표하여 지금껏 시행했다. 그러나 최근 도시 주택경기의 침체를 우려한 중국 중앙정부는 2015년 8월 국무원 동의를 거쳐서 ‘2006년의 의견’에 대한 개정안에서 중국 내 설립된 해외법인의 지사, 대표기구(비준을 통해 부동산경영에 종사하는 기업 제외)와 중국 내에서 일하거나 공부하는 외국인들은 자기 사용이나 자기 거주용 부동산을 곧바로 살 수 있게 하였다. 즉 1년의 거주요건을 없애 버리고 곧바로 살 수 있도록 중앙정부 차원에서 완화한 것이다.

주택구매 제한정책을 실시하는 도시는 ‘2006년 의견’에 대한 실시세칙을 정할 수 있도록 했다. 부동산 경기가 과열된 베이징, 상하이 등 대도시는 엄격한 실시세칙을 정하는 반면 부동산 경기가 일어나지 않거나 낙후된 도시는 별도의 실시세칙을 정하지 않았다. 따라서 실시세칙은 해당 도시의 부동산 경기에 따라 더욱 엄격한 요건을 정하거나 완화하기도 했다. 예를 들면 일부 2, 3급 도시에서 ‘2006년 의견에 대한 2015년 개정안’ 발표 이전에 이미 한시적으로 외국인의 1년 이상 거주요건을 완화하여 외국인이 쉽게 주택을 매입하도록 실시세칙을 개정하여 시행하기도 하였다.

베이징시의 외국인 부동산구입 정책 완화

베이징시 ‘주택과도시농촌개발위원회’는 올해 2월 4일부터 베이징에서 일하는 외국인들은 부동산을 살 수 있으며 그리고 외국기업의 지사도 사무실용으로 비거주용 부동산을 구입할 수 있다고 발표했다. 중앙정부는 이미 2015년 8월 ‘2006년의 의견에 대한 개정안’을 발표하여 외국인(기업 포함)의 1년 거주요건을 완화하였지만 베이징시는 올해 2월에야 외국인(기업 포함)에 대한 주택매입 제한조치를 완화한 셈이다.

지난 2월 새로운 실시세칙이 발표되기 이전에는 비거주자의 부동산 매입을 제한하기 위해 외국인들은 베이징에서 적어도 1년 이상 일하거나 공부를 해야만 주택을 매입할 자격이 주어지면서 공안국과 등기소 등을 거치는 절차가 복잡했다. 이러한 조치는 다른 4개 도시(상하이, 선전, 광저우, 톈진)도 마찬가지였다. 베이징시는 앞으로 이 새로운 실시세칙이 잘 추진되면 외국인들에게 지역 주택시장을 더 개방할 것이라고 말했다. 이와 더불어 외국인의 중국 영구거주를 위한 정책도 발표할 것이라고 예고했다. 중국은 지속적으로 개방의 길로 나아가고 있다. 개인투자자에게 중국 부동산시장 진입이 점점 용이해지고 있다.

외상투자기업과 외국기업의 중국지사

외국인으로서 중국에서 상업용(부동산 임대 또는 중개 등) 부동산을 취득하기 위해선 부동산투자관련 외상투자기업을 설립 등록해야 한다. 또한 외상투자기업이 상업목적으로 부동산을 구입하기 위해서는 경영범위(사업목적)에 부동산임대, 부동산중개, 물업관리 등을 포함시켜야 한다. 한편 외국인으로서 중국에서 식당 등 자영업을 하고자 할 경우에도 외상투자기업 법인을 설립하고 이 법인을 통하여 자기사용의 점포를 매입할 수 있다. 중국에 지사나 대표기구 설립을 통해 자기사용의 사무실이나 주택을 매입할 경우에는 한국 등 외국 현지에 법인(모기업)이 있어야 한다. 외상투자기업이나 외국기업의 지사가 자기사용의 점포(店鋪, 商鋪)나 사무실(十字樓, 办公楼), 직원 거주용의 주택을 매입하고자 할 경우 경영목적과 관계없이 ‘부동산시장 외자진입 규범과 관리에 관한 의견(2006년)에 대한 2015년 8월의 개정안(정책 조정)’에 따라 바로 구입할 수 있다.

이외 외국인이나 외국기업이 중국에서 부동산을 취득하는 방법으로는, 중국기업(내자기업)의 지분인수를 통해서 그 기업 명의로 부동산을 매입하거나 이미 부동산을 보유하고 있는 중국기업을 인수하는 방법도 있다.


해외주식은 이제 안방에서나 스마트폰으로 거래가 가능하다. 부동산투자는 그렇지 못하다. 현지 답사가 필요하고, 현지 중개소에서 계약하고, 현지 관청의 등기가 필요하다. 한국이든 외국이든 부동산투자는 발품을 수차례 팔아야 한다. 한국이라면 의지만 있다면 편리한 교통편으로 답사·계약·잔금지급과 등기 등 절차를 위해 수차례 왕복할 수 있다. 외국이라면 현지에 거주하지 않는 이상 답사·계약·잔금지급과 등기 등 각 단계별로 시간을 내는 것도 힘들고 출장경비를 감안하면 자주 출국하기가 어렵다.

중국 부동산 관련 인터넷을 이용하면 수차례 현지 출장을 한두 차례로 끝낼 수 있다. 중국 부동산관련 포털사이트를 이용하는 방법이다. 대표적으로 ‘팡티엔시아(房天下,www.fang.com)’, ‘안쥐커(安居客, www.anjuke.com)’ 등이 있다.

신규분양아파트, 중고아파트, 임대아파트, 상업용 건물, 부동산 가격, 실내장식, 대출 등을 각 도시별로 맞춤식 검색이 가능하다. 우리나라의 ‘부동산114’나 ‘KB부동산’ 홈페이지와 같다. 예를 들어 쓰촨성 청두시(成都市)의 신규 아파트분양(新房)을 검색해 보자. ‘청두항대비취화정’의 경우 고급 실내장식된 상태에서 ㎡당 평균 1만2000위안에 분양 중이다. ‘용두국제’의 경우 실내장식이 없는 상태(마오피, 毛坯)로 ㎡당 평균 4400위안에 분양 중이다. 아파트 내부 배치도, 단지 배치도, 조감도, 교통, 교육, 병원, 상가 등 모든 걸 한눈에 파악할 수 있다. 해당 분양아파트 화면에 들어가면 ‘부동산중개사’의 사진과 연락처(전화 및 이메일)가 있다. 이를 통해 궁금한 사항을 질문(중국어나 영어)하거나 사전 예약을 할 수 있다면 더욱 편리하다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장