서울 전세시장 '경고등’… 2028년 이주물량 입주의 3배

서울 아파트 전셋값이 가파르게 오르는 가운데 재건축·재개발 사업장의 대규모 이주가 전세시장의 새로운 불안 요인으로 떠오르고 있다. 특히 정비사업 이주가 집중되는 2028년에는 이주 물량이 신규 입주 물량의 3배에 육박해 전세 수급 불균형이 심화할 것이란 우려가 나온다.

21일 한국부동산원에 따르면 올해 들어 9월 둘째 주까지 서울 아파트 전셋값은 7.79% 상승했다. 지난해 연간 상승률 3.77%의 두 배가 넘는다.

상승세도 계속되고 있다. 9월 둘째 주(14일 기준)에도 서울 전셋값은 전주 대비 0.17% 올라 상승세를 이어갔다.

문제는 앞으로 예정된 재건축 재개발 사업에 따른 이주물량이다. 서울시의 2026~2030년 정비사업 이주 예정 물량 자료에 따르면 향후 5년간 서울 207개 사업장에서 총 17만9310가구가 이주할 예정이다.
연도별로는 올해 2만4844가구, 2027년 1만3446가구에서 2028년 4만5256가구로 급증한다. 2029년에는 3만9102가구, 2030년에는 5만6662가구의 이주가 예정돼 있다.

반면 신규 아파트 입주 물량은 감소할 전망이다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만6035가구에서 2027년 2만2657가구, 2028년 1만5388가구로 줄어든다. 2028년 이주 예정 물량이 신규 입주 물량의 2.9배에 달하는 셈이다.

지역별 격차는 더 크다. 강남구에서는 2026~2028년 은마아파트 등을 포함해 1만163가구가 이주할 예정인 반면 같은 기간 입주 물량은 857가구에 그칠 전망이다. 이주 물량이 입주 물량의 약 12배다.

서대문구도 같은 기간 이주 예정 물량은 9889가구지만 입주는 1236가구에 불과하다. 영등포구 역시 8073가구가 이주할 예정인 데 비해 입주는 1721가구로 예상된다.

업계에서는 정부와 서울시가 재건축·재개발 속도를 높이는 것과 함께 사업장별 이주 시기를 조정하는 등 전월세시장 관리가 필요하다고 지적한다.
부동산업계 관계자는 “서울 전셋값이 이미 큰 폭으로 오른 상황에서 신규 입주는 줄고 정비사업 이주수요가 급증하는 2028년이 전세시장의 또 다른 고비가 될 수 있다”고 말했다.


이재수 글로벌이코노믹 기자 js.lee@g-enews.com