[10·15 부동산 대책] 1주택자 전세대출 DSR 첫 적용 '갭투자 봉쇄'

정부가 1주택자 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하며 전세대출도 본격 옥죄기에 나섰다.

주택담보대출뿐 아니라 전세대출까지 차단해 ‘갭투자’ 수요를 막겠다는 의도다.

1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 막힌다.

규제지역 내 1주택자가 재건축·재개발로 중도금이나 이주비 대출을 받는 경우 주택 추가 구매도 제한된다.
이재명 정부는 지난 6월, 9월에 이어 세 번째 부동산 대책을 내놓고 규제로 집값 상승을 막겠다는 의지를 드러냈다.

정부는 15일 이런 내용을 포함한 ‘10·15 주택시장 안정 대책’을 발표했다. 이번 대책은 주택가격에 따른 주택담보대출 여신한도 차등화, 스트레스금리 상향 조정, 1주택자 전세대출 DSR 적용, 주담대 위험가중치 상향 조기 시행, 규제지역(투기과열·조정대상지역) 지정에 따른 대출규제 강화 즉시 적용 등을 골자로 한다.

전세대출이 DSR 규제 적용을 받는 것은 이번이 처음이다. 정부는 1주택자에 한해 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자 상환분을 대출 원리금에 포함하기로 했다. 이때 1주택자의 소유주택 지역은 무관하다. 전세대출 원금은 DSR 산정에 반영되지 않는다.

전세대출은 정부의 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 여파를 일부 피해왔다. 지난 7월 수도권 전세대출 보증비율을 80%로 축소하는 등 수준이었다. 전세대출 규제 시 월세 ‘풍선효과’ 가능성과 실수요층의 혼란을 일으킬 수 있는 점 등을 고려한 것이다.

다만 전세가는 지속해서 상승했다. 부동산통계정보시스템에 따르면 지난 6월부터 9월까지 전국 아파트 전세가격 지수는 100.04, 100.10, 100.16, 100.29로 올라섰다. 수도권으로 좁혀도 100.27, 100.42, 100.52, 100.73으로 상승했다. 이날 기준 전세가격지수는 올해 3월 아파트 평균 전세가격을 기준으로 삼으므로, 3월과 비교해 전세가가 계속 올랐음을 의미한다. 과도한 전세대출 수요와 수도권 쏠림 현상 해소가 전세대출 규제 시행 의도로 해석된다.

이번 규제 적용 시 대출 원리금 규모가 커지게 되면서 대출 가능한 액수는 줄어들게 된다. 신진창 금융위원회 금융정책국장은 “원금의 경우 대출 만료 시점에 임대인으로부터 원금을 돌려받는 구조를 감안하면 원금 상환 가능성에 대해선 염려할 필요가 없는 구조”라면서 “이자 상환분은 차주가 상환을 제대로 하지 않으면 금융사 입장에선 손실이 되는 구조라 이자 상환분만 반영하는 것”이라고 말했다.

이런 조치는 금융권의 전산시스템 구축 시간 등을 고려해 오는 29일부터 시행된다.

아울러 1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.

이주비 대출의 경우 주택가격과 관계없이 기존 한도 6억 원을 유지한다. 다만 규제지역 내 1주택자가 재건축·재개발로 중도금이나 이주비 대출을 받는 경우 주택 추가 구매는 제한된다.

중도금 대출은 분양가의 10%(비규제지역은 5%)를 계약금으로 납부하게 하는 등 보증 발급 요건을 강화했다.

이날 발표된 대책은 규제지역으로 지정된 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)에 적용된다.


이민지 글로벌이코노믹 기자 mj@g-enews.com