주택법 개정 문턱 낮췄지만…하남 지역주택조합 남은 절차 '산적'

민간 지역주택조합(지주택)의 사업계획승인에 필요한 토지 소유권 확보 기준이 기존 95%에서 최근 관련법 개정으로 인해 80%로 낮춰지면서 하남 지역 7곳에서 추진되고 있는 지주택 사업이 '청신호'가 켜졌다는 기대감이 나오고 있다.

그러나 제도 개선에 따른 기대감만으로 사업 진척도를 판단하기보다 실제 토지 소유권 확보율과 인허가 진행 상황 등을 함께 살펴보는 것은 별개의 문제다.

현재 하남시에서 추진 중인 지주택 사업은 역말1·2지구와 안터골1·2·3지구, 수리골지구, 예풍지구 등 모두 7곳이다.

최근 안터골1·2지구인 스타포레1·2차 사업을 두고 법 개정에 따른 사업 진척을 부각하는 지역 매체의 보도가 잇따르고 있지만, 실제 사업 진행 상황을 살펴보면 제도 개선에 따른 기대감과는 별개로 넘어야 할 절차가 적지 않다.
특히 스타포레1·2차 사업은 최근 지구단위계획이 결정된 지 5년 만에 실효됐으며, 시가 공개한 공식자료상 실제 토지 소유권 확보율도 15%대에 머물고 있다.


지주택 사업의 진행 정도를 파악하려면 '토지 사용권원'과 '토지 소유권원'을 구분해서 볼 필요가 있다.

시가 공개한 2025년 12월 기준 자료에 따르면 스타포레1차의 토지 사용권원 확보율은 81.46%지만 실제 소유권 확보율은 15.44%다. 스타포레2차 역시 사용권원 확보율은 81.57%, 소유권 확보율은 15.15%로 나타났다.

두 사업 모두 해당 자료상 사업단계는 '조합설립인가'다. 조합설립인가를 위해서는 사용권원 80% 이상과 토지 소유권 15% 이상을 확보해야 한다. 이후 실제 주택건설사업을 추진하기 위한 사업계획승인 단계에서는 더 높은 수준의 토지 소유권 확보가 요구된다.

이번 제도 개선의 핵심은 사업계획승인 과정에서 요구되는 토지 소유권 확보 기준을 현행 95%에서 80%로 낮춰 일부 미확보 토지 때문에 전체 사업이 장기간 지연되는 문제를 줄이자는 데 있다.

스타포레1·2차가 최근 지구단위계획 수립 결정이 실효되면서 또다시 관련 행정절차를 밟고 있는 것으로 알려졌다.

해당 지역은 지난 2021년 8월 지구단위계획이 결정됐지만 국토계획법에서 정한 5년 기간 내 관련 후속 절차가 진행되지 않아 효력을 잃었다.

이 같은 '5년 실효제'는 주민 제안으로 결정된 지구단위계획이 장기간 사업으로 이어지지 않은 채 유지되는 것을 방지하기 위해 2015년 8월 국토계획법 개정 당시 신설됐다.

더욱이 스타포레1·2차는 토지 소유권 확보율이 15%대에 머물러 있고 최근 지구단위계획 수립 결정까지 실효돼 앞으로 넘어야 할 절차가 산적해 있다.


지주택 사업에서 사업 기간은 조합원들의 부담과도 직결될 수 있다. 사업이 장기화되면 토지 매입비 상승뿐 아니라 대출에 따른 금융비용과 각종 용역비, 공사비 등 전체 사업비가 늘어날 가능성이 있다.

사업비 증가는 결국 조합원들의 추가 분담금 부담으로 이어질 수 있다는 점에서 사업 진행 속도와 토지 확보 상황을 함께 살펴볼 필요가 있다.

정부가 사업계획승인의 토지 소유권 기준을 95%에서 80%로 낮추려는 이유 역시 일부 토지 확보 문제로 사업이 장기간 지연되고 그 비용이 조합원들에게 전가되는 구조를 개선하려는 데 있다.

실제 관련 주택법 개정안의 제안 이유에서도 기존 95% 기준으로 인해 극소수 잔여 토지소유자의 과도한 지가 요구나 동의 거부로 사업이 장기간 지연·무산되고 그 부담이 다수 조합원에게 전가되는 문제를 개선할 필요성이 제기됐다.


시공사와 관련한 홍보 역시 지주택 가입자가 주의해서 살펴봐야 할 부분이다.

지주택 사업에서는 유명 건설사 브랜드가 홍보에 등장하더라도 실제 시공사 선정 여부와 계약관계를 별도로 확인해야 한다.

현행 '주택법 시행령' 제24조의4 제2항은 조합원 모집 과정에서 시공사가 선정되지 않았음에도 선정된 것으로 오해하게 하는 행위를 금지하고 있다.

지자체들도 지주택 가입 시 대표적인 피해 사례 가운데 하나로 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보하는 행위를 주의 안내하고 있다.

특히 시공 참여의향서와 실제 공사도급계약은 법률적 성격과 구속력이 다를 수 있는 만큼 시공사가 확정됐다고 판단해서는 안 된다.

스타포레 역시 특정 대형 건설사가 시공하는 것으로 홍보하고 있다면 실제 조합 총회를 통한 시공사 선정 여부와 공사도급계약 체결 여부 등을 확인할 필요가 있다.


시는 지주택 가입자들의 정확한 판단을 돕기 위해 공식 홈페이지를 통해 조합별 사업 추진현황을 공개하고 있다.

특히 조합별 사업단계와 함께 연말마다 토지등기부 등을 기준으로 토지 사용권원과 실제 소유권 확보율을 확인해 공개하고 있어 조합 측 홍보자료와 별개로 사업 진행상황을 확인할 수 있는 객관적인 자료로 활용할 수 있다.

오영순 하남시 주택과장은 “지주택 사업장마다 토지 확보와 인허가 진행상황에 차이가 있기 때문에 홍보내용만으로 사업 진행 정도를 판단해서는 안 된다”며 “시 홈페이지에 공개된 토지 사용권원과 실제 소유권 확보 현황, 현재 사업단계 등을 직접 확인하고 앞으로 남은 행정 절차 등을 충분히 살펴본 뒤 신중하게 판단할 필요가 있다”고 당부했다.

이처럼 민간 지역주택조합 사업은 광고성 홍보 기사 등만을 보고 가입할 경우 금전적 피해로 이어질 수 있는 만큼, 사업 진행 상황을 충분히 확인한 뒤 신중하게 판단할 필요가 있다.


이지은 글로벌이코노믹 기자 dlwldms799@naver.com