[중국] 부동산 거품 규제, 지금 해야한다

[글로벌이코노믹=정영옥 기자] 현재 중국 부동산 시장은 거품붕괴가 본격적으로 시작되었다는 의견과, 거품붕괴가 아닌 구조전환에서 이뤄지는 일시적인 조정기에 접어들었다는 상반된 주장이 대립하고 있다. 실제로 중국 부동산 시장은 여러 가지 지표에서 문제점을 보이고 있으며, PMI지수 역시 임계점을 간신히 상회하는 수준에 걸쳐있고, CPI와 GDP 목표치도 달성이 불투명한 상황이다.

특히 토지, 주택 거래의 침체를 막기 위한 대형 부동산개발기업들의 가격하락 정책이 어느 정도 선에서 이뤄질 것인지가 주목을 받고 있다. 그리고 부동산 거품이 부동산 기업들의 이윤폭 상승으로 시작된 것을 감안하면 이 같은 조치는 지극히 순리적인 상황으로 인식되나, 그 폭이 적자 영 폭인 30%대를 넘어서게 되면 시장붕괴도 가능할 수 있다.

중국의 부동산은 1998년부터 본격적인 상승세로 돌입해, 2001년 버블지수는 가장 높은 수준인 3.05를 기록하며 과열양상을 보였다. 그러나 금융위기 원년인 2008년 버블지수는 1.75로 상당히 안정적인 선까지 하락했다. 과거 미국과 영국의 경우처럼 급격한 하락이 아니라, 경제에 급격한 충격을 주지 않는 범위 내에서 조금씩 하락한 것이다.

그러나 2008년 초 중국 정부는 부동산 시장의 추가 하락을 막기 위해 직접 개입했고, 각종 구제정책과 금융정책, 대출활성화 정책 등으로 인해 부동산 시장은 다시 활기를 되찾았다. 그러나 정부의 개입으로 과열된 부동산 시장은 안정화를 넘어서 폭주하기 시작했고, 지방정부 채무와 은행대출, 그림자금융은 눈덩이처럼 불어났다.

만약 당시 중국 정부가 이 같은 부동산시장 구제정책으로 개입하지 않고, 하락치를 적정수준에만 맞추는 정책을 펼쳤더라면 버블지수는 마이너스를 기록했을 가능성도 있었다. 이럴 경우 부동산 시장 기능에 따라 미국과 영국의 사례처럼 중국 역시 시장이 스스로 수급을 통해 가격을 결정하는 메커니즘이 완성되었을 수도 있었을 것이다.

그러나 아쉽게도 정부의 직접적인 개입으로 인해 중국의 부동산 시장은 체계적인 역량을 키우지 못하고 투자과열만 더욱 부추겨 현재에 이른 것이다. 6년이 지난 지금 중국의 부동산 버블은 2008년에 비해 몇 배나 커져 버렸다. 그만큼 리스크도 커졌으며, 회복 가능성도 줄어들었다고 볼 수 있다.

현 사태에 대해 중국 정부가 어떤 조치를 취할지 눈여겨 볼 필요가 있다. 특히 부동산 시장 활성화와 토지, 주택가격 등의 하락세를 어떤 정책으로 해소할 것인가가 중요하다. 이미 지방정부는 자체적인 정책수단을 통해 하락하는 부동산시장에 직접 개입하고 있다. 일부 지역에서 중앙 정부와도 충돌하는 부동산 정책이 나올 정도로 굉장히 예민한 상태다.

​아직까지 중국의 부동산 버블이 극히 위험한 수준은 아니라는 주장도 강하게 제기되고 있다. 현재 중국경제는 고속 성장에서 중속 성장으로 전환되고 있는 상태지만 여전히 7% 이상의 경제성장률을 유지하고 있으며, 부동산 가격 상승률은 연간 GDP 상승률보다 낮기 때문이다. 일부 전문가들은 현재 중국 부동산 시장의 현실은 일본의 1970년대 초기 또는 중기에 도달해 있으며, 1980년대 후반의 상황에는 아직 이르지 않았다고 말한다.

그러나 현재의 시점을 벗어나면 부동산 버블은 더욱 커질 것이며 그만큼 충격도 커지고, 회복의 가능성도 줄어들게 된다. 부동산 전문가들은 어차피 맞아야 할 매라면 미리 조치하는 것도 좋은 방법이므로 조금씩 버블을 붕괴시켜 버블의 규모를 줄여나가는 정책을 펼쳐야 한다고 권고한다.