[초점] 중국, 부동산 거품에 짓다만 '콘크리트 유령도시' 속출

중국 부동산 시장은 부동산 개발업체 헝다그룹이 직면한 문제가 겹치면서 흔들리고 있다.

2021년 8월 말 윈난성 쿤밍에서 미완성 아파트 14채가 철거되었다. 개발자는 재정적 어려움을 겪고 건설을 포기했다. 7년 동안 건물이 방치된 후 안전상의 이유로 철거했다. 1분도 채 지나지 않아 잔해더미가 되었다. 사례는 여기에서 그치지 않는다. 빙산의 일각이다.

중국 지방 곳곳에 이와 같은 미완성 아파트 내지는 유령마을이 존재한다.


데이터는 중국 부동산 시장의 현실을 명확하게 보여준다. 미국 맥킨지 글로벌 인스티튜트는 지난해 12월 보고서에서 중국 국부 급증배경을 진단하면서 금융 리스크를 초래할 수 있는 부동산 시장 과열이라고 진단했다.
맥킨지는 토지·주택 등 자산에서 부채를 뺀 중국 순자산이 주택 가격 거품으로 자산 평가액이 급증하면서 20년 전인 2000년의 17배인 120조 달러로 급증, 전 세계의 23%를 차지해 89조 달러(17%)의 미국을 제쳤다고 밝혔다.

중국의 국부는 2013년 처음으로 미국을 추월해 지난해에는 1.3배가 됐다. 국부가 미국을 앞선 나라는 일본과 중국이 유일하다. 모두 자산에서 부동산 차지 비율이 높아지면서 생긴 일이다.

1990년 일본, 2020년 중국의 순자산액이 국내총생산(GDP)의 각각 8.3배, 8.2배로 비슷하며 투기의 주요 대상이 일본은 상업용 부동산이었고, 중국은 주택이라는 차이가 있을 뿐이다. 부동산 가격 폭등이 국가 전체 자산 규모를 부풀렸다는 구도는 동일하다.

중국 상하이 이쥐(易居)부동산 연구원에 따르면 중국 주요 50개 도시 주택 가격은 2015년 평균 연 수입의 10배에서 13배로 급증했다. 광둥성 선전은 40배, 상하이는 26배 등으로 50개 도시 평균의 2배가 넘는다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 대응하기 위한 금융 완화책으로 넘쳐난 투기 자본이 아파트 가격을 올린 것이다. 중국에는 전국 동일 고정 자산세나 상속세가 없으며 보유 비용이 낮아 매물이 적은 것이 가격 상승을 부추긴 측면도 있다.
중국 통계국이 발표한 1인당 주택시장 동향, 인구 및 주택 가격을 기준으로 한 부동산 시장 동향을 살펴보면 지난 10년 동안 시장 가치가 세 배 이상 증가했다. 자금 잉여금을 보유한 미국조차 같은 기간 1.7배에 불과했다.

부동산 부문은 중국 국내 총생산의 29%를 차지한다. 이는 2010년대 금융위기 당시 스페인과 아일랜드의 최고 수준보다 높다. 따라서 부동산 시장이 위축될 경우 중국 전체 경제가 요동치게 된다.

미국이 지난 100년간 사용한 시멘트를 중국은 최근 3년간 집을 짓는 데 투입했다고 알려지고 있다. 부동산 광풍을 상징적으로 보여준다.

부동산 가격이 하루가 다르게 오르다보니 도시 지역 많은 부유한 사람들은 여러 주택을 소유하고 있다. 공실률은 일본이나 미국보다 20% 이상 높다. 공급과 수요가 완전히 불균형이다.

1990년대 토지 이용권 지급 이후, 세계에서 인구가 가장 많은 중국 주택 시장은 상징적인 성장 산업이 되었다. 중국의 명목 GDP는 미국의 70%에 불과하지만 토지 가격은 두 배 이상이다.

중국과 미국은 거의 같은 면적이지만 중국 공산당이 중국 모든 땅을 모아서 매각한다면 미국 전체를 두 번 이상 살 수 있을 정도다.


중국은 2000년대 들어서 산업 고도화를 추진한다. 값싼 노동력으로 저급한 상품을 만드는 나라가 아니라 고부가 가치 제품을 만들어 수출하려고 했다.

이 과정에서 천문학적 자금이 투입되었다. 하지만 당시만 해도 중국 공산당이나 정부가 지금처럼 강력하게 기업을 통제하지 못하는 시스템이었다. 시장의 자율이 어느 정도 허용이 되던 시점이었다.

돈은 이익을 남기는 곳으로 흐른다. 천문학적 돈은 그 돈을 운영하는 사람에게 가장 많은 이익을 남기는 곳으로 흐른다. 그것이 제조업보다는 부동산이었다.

중국 곳곳에서 값싼 노동자들이 도시로 몰려들고 도시에는 그들이 거주할 주택이 더 필요해졌다. 지방 정부도 살림을 살아야 했다. 중앙 정부는 모든 지방에 돈을 줄 만큼 재정 여력이 없었기에 지방 정부 자금조달 수단(LGFV, 地方政府融资平台)을 허용했다.

지방의 도시로 몰려드는 사람들을 위한 부동산과 인프라 건설을 위해 지방 정부는 LGFV 발행 규모를 최대한 늘렸다. 그것이 지방 정부 공무원 성과로 평가되었다.

중국 지방 정부의 자금 조달 메커니즘은 일반적으로 부동산 개발 및 기타 지역 인프라 프로젝트에 자금을 조달하기 위해 채권 시장에서 채권을 판매하는 투자 회사의 형태로 존재한다.

2019년 LGFV 채권은 중국 국내 채권 시장에서 총 발행 회사채의 39%를 차지할 정도로 커졌다. 최근 몇 년 동안 LGFV 수와 부채가 급증하여 부채 상환 능력 상실과 그에 따른 채무 불이행 두려움을 불러일으키고 있다.

제조업에 투자해 5% 수익을 내기도 어려운 반면 좋은 곳에 부동산 투자를 잘하면 연간 20~30% 수익도 나왔기에 투자가 투자를 불렀다.

부동산이 돈이 되면서 너도나도 부동산에 투자했다. 그런 가운데 아파트가 건설되었고 아파트 가격은 천정부지로 올랐다.

일반 근로자가 아파트를 구입하기 어려울 정도로 비싸지기 시작했다. 이에 '미완성 건물'이 급증했다. 지난 2년 동안 4982건 늘어났다. 윈난에만 80개 이상의 유령 마을이 생겨났다.


완료되지 않은 건물에서 주택을 구입하기 위해 돈을 지출한 지역 주민들은 황당한 일을 당하고 있다.

낮은 이자로 부채를 당겨 건물을 올리던 회사들은 이자가 오르고 주택 가격 상승으로 소비자들이 아파트 구입에 주춤하면서 돈의 융통이 막혔다.

낮은 신용 등급에도 불구하고 돈의 회전을 보고 부동산 기업 회사채를 인수했던 외국인 투자자들도 어려움에 직면했다. 정부는 금리 인상 등으로 부채가 문제가 되자 LGFV 채권 조사는 물론 그 규모를 최대한 적정수준으로 줄일 것을 지방 정부에 강력히 명령하고 있다.

중국의 부동산 거품은 본질적으로 거대한 게임이다. 폭발하면 전 세계적인 고통은 헤아릴 수 없다.


사람들은 아직 건설 중인 아파트 건물에 살기 시작했다. 계약이 체결된 후 개발자는 재정적 어려움이 계속되자 부동산 완공을 지연하고 있다. 구매자는 모기지를 갚고 다른 부동산에 대한 임대료를 낼 수 없으며 미완성 아파트에 거주해야 한다. 일부 버려진 건물들은 철거되고 있다.

중국에서 집을 소유하는 것은 매력적 결혼 파트너가 되는 중요한 조건이다. 자식이 결혼을 하려면 부모가 빚을 내서 집을 구해줄 수밖에 없다. 또한 교육여건이 좋은 지역으로 사람들이 몰려들면서 대규모 건설이 진행되었다. 가격 폭등으로 서민들은 사지 못하고 일부 부자들이 다주택 보유자가 된 후 높은 월세나 가격이 아니면 거래가 일어나지 않아 빈집도 늘어났다.

월별 대출 상환액은 온 가족의 가처분소득을 줄인다. 경제적 어려움 때문에 중도금을 제대로 내지 못하거나 계약을 포기하는 경우도 발생했다.

자금 여력이 부족한 부실 건설업체들은 건물을 짓는 것을 중도에 포기하고 돈이 들어오면 건물을 다시 짓는다. 이런 이유로 중국 곳곳에 유령도시들이 늘어났다.

중국부동산정보그룹(CRIC)은 매년 유령마을이 늘어난다. 불과 5년 전까지 빈집이 절반 정도면 유령마을 상위권에 올랐지만 요즘은 10채 중 7채는 빈집이어야 유령마을 축에 속할 정도라고 한다.

부동산 개발업체들이 너도나도 빚을 내 주택사업에 뛰어들다 보니 분양 후 거주자 없는 아파트도 1억 채에 다가섰다. 중국 경제의 '시한폭탄'이다.

영국 캐피털 이코노믹스는 중국 미분양 아파트를 3000만 채로 본다. 분양 후 사람이 살지 않는 아파트는 약 1억 채다.

투기 목적으로 도시 외곽에 마구잡이로 들어선 집들은 이제 빈집이 되어서 흉물로 방치되고 있다. 공사가 중단된 집들도 늘고 있다. 노숙자들이 몰려들어 사회문제가 되고 있다.


박정한 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com