;)
;)
이미지 확대보기
NBER 소속 경제학자 4명이 작성한 보고서에 따르면, 약 2조7000억달러 상업용 부동산 대출 시장 중 14%, 사무실 대출의 44%가 현재 부동산 가치보다 높은 대출 잔액을 보유해 즉각적인 채무 불이행 위험에 직면해 있다고 주장했다.
배경은 코로나로 인한 재택근무와 경제 둔화로 상업용 부동산 시장이 침체되었고, 금리가 상승하면서 대출 비용이 증가하면서다.
이 보고서는 모든 상업용 부동산 대출에 대한 연체율이 10%일 경우 최대 800억달러의 은행 손실과 수십 건의 잠재 은행 파산을 초래할 수 있다고 경고했다.
다만, 다행인 것은 연준이 내년부터 금리 인하를 단행하면, 부채의 증가를 막아 채무 불이행 확산을 피할 수 있을 것이라는 점이라고 보았다.
서던 캘리포니아 대학의 에리카 셰웨이 장, 노스웨스턴 대학의 그레고르 마트보스, 컬럼비아의 토마스 피코어스키, 스탠포드의 아밋세루는 이 보고서 작성을 위해 상업용 부동산 대출 관련 광범위한 자료를 활용했다.
자료에 따르면, 2023년 12월 말 기준 총가치 8250억달러에 달하는 3만5253개의 미결제 대출이 있었다.
우선, 대출 잔액을 부동산 가치로 나눈 비율로, 대출의 위험을 측정하는 데 사용되는 중요한 지표인 LTV 비율은 높을수록 대출의 위험이 커지는데, 이 연구에서 전체 상업용 부동산 대출 중 29%, 사무실 대출의 56%가 현재 80% 이상의 LTV를 보유하고 있었다. 이는 대출 잔액이 부동산 가치의 80%를 초과한다는 의미로, 이런 대출은 매우 위험한 것으로 간주된다.
또한, 대출의 현금 흐름을 대출 잔액으로 나눈 비율로, 대출의 상환 능력을 측정하는 데 사용되는 지표인 DSCR 비율도 전체 상업용 부동산 대출 중 6.4%, 사무실 대출은 6.6%였다. 이는 대출자가 대출 상환을 위해 필요한 현금을 벌지 못하고 있다는 의미로, 채무 불이행 위험성을 말해준다.
재융자도 위험했다. 전체 상업용 부동산 대출 중 17.2%(전체 사무실 대출 24.3%)가 재융자를 통해 이자율이 상승하면, 대출 상환 부담이 높아져서 대출자의 현금 흐름이 감소해 채무 불이행 위험이 고조될 수 있었다.
연체율도 심각했다. 대출 상환을 지체한 비율을 측정하는 지표인 연체율이 높을수록 채무 불이행 위험이 큰데, 전체 상업용 모기지의 연체율은 4.58%이지만, 사무용 대출 연체율은 22년 12월 1.58%에서 23년 11월 6.08%로 상승했다. 이는 사무실 대출 시장의 위험이 증가하고 있음을 시사한다.
더욱 우려스러운 점은 경제학자들이 전체 대출의 14.3%, 사무실 대출의 44.6%가 현재 대출이 기본 자산 가치를 초과한다는 사실을 발견했다는 점이다.
이런 심각한 상황 속에서 한가지 다행스런 점은 금리 인하의 가능성이다.
최근 연준(FRB)는 금리의 일시 정지와 함께 2024년에 세 번의 금리 인하를 예상한다고 발표한 점이다. 일단 금리가 내려갈 경우 새로운 투자가 발생할 것이고, 기존의 부채 부담도 완화될 수 있어 상업용 부동산 부채 상환에 쉴 틈이 생겨날 수 있다.
결국, 2024년 상업용 부동산 시장의 연쇄 부도를 막을 수 있는 것은 금리 인하와 사무 공간의 활용 확대, 사무 공간의 주거 공간으로의 전용 등으로 볼 수 있다.
박정한 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com
