"7% 이자 내며 집 사느니 주식 묻어둔다"…美 청년층 자산 공식 바꾼 10년 격차

미국 30년 만기 고정 주택담보대출 금리가 다시 7%를 넘어서자 현지 청년층이 내 집 마련 대신 주식 투자를 자산 형성 수단으로 삼고 있다.

미국 경제매체 포춘은 9월 27일(현지시각) 주택과 주식 시장의 10년 수익률 격차가 2.7배 수준으로 벌어지면서 전통적인 주택 소유 관념이 흔들리고 있다고 보도했다. 이 같은 미 자산 시장 분화는 글로벌 증시로 자금을 넓히는 국내 개인투자자들의 흐름과 궤를 같이하는 한편, 해외 상업용 및 주거용 부동산 익스포저를 보유한 한국 금융권의 자산 리밸런싱과 만기 관리에도 시사점을 던진다.


미국 연방준비제도가 통화 긴축 기조를 이어가면서 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 7%를 다시 넘어섰다. 2022년 금리 인상 국면 이후 얼어붙은 미국 주택 매매 시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 반면 인공지능(AI) 투자 열풍에 힘입어 S&P 500 지수는 1990년대 말 이후 보지 못한 연간 두 자릿수 상승세를 이어가는 모습이다.
주택 진입 문턱을 넘지 못한 미국 청년층은 내 집 마련 계약금을 모으는 대신 임대를 유지하면서 남는 자금을 증권 시장에 투입하는 방식을 선택하고 있다. 높은 집값과 대출 이자 부담 탓에 주택 매수를 미룬 세대가 금융 자산 투자로 방향을 돌렸다. 자산 증식 경로가 실물 부동산에서 주식 시장으로 이동하는 양상이다.


두 자산 사이의 수익률 격차는 장기 지표에서 뚜렷하게 확인된다. 2015년 12월부터 2025년 12월까지 10년간 케이스-실러 주택가격지수는 87% 올랐다. 반면 같은 기간 S&P 500 지수는 235% 치솟았다. 배당금 재투자분을 제외하고도 주식 수익률이 주택 가격 상승률을 148%포인트 앞선 수치다.

2026년 들어서도 격차는 좁혀지지 않고 있다. 올해 미국 전국 주택 가격 상승률은 1.5%에 머문 반면 S&P 500 지수는 중동 지역 분쟁과 인공지능 거품 논란 속에서도 13% 상승했다.

보스턴대 레이 피스먼 교수와 카네기멜론대 마이클 루카 교수는 월스트리트저널 기고를 통해 "어디서 살고 싶은지와 어디에 투자하고 싶은지는 일치하지 않아도 된다"고 지적했다. 두 경제학자는 주택이 단일하고 현금화가 어려운 자산이라는 점을 짚으며, 금융 전문가들이 빚을 내어 단일 종목 주식을 사라고 권하지 않는 것과 같은 논리라고 설명했다.

거래 현장에서는 구매자 우위 시장이 뚜렷해졌다. 부동산 플랫폼 레드핀에 따르면 2026년 8월 기준 매도인이 양보 조건을 내건 거래 비율은 44.7%로 집계됐다. 1년 전보다 2.1%포인트 상승한 수치로 2020년 이후 8월 기준 가장 높은 비중이다. 매도자들은 금리 지원금이나 수리비를 대신 내주는 것은 물론 1만 달러(약 1359만 원)에서 2만 달러(약 2718만 원) 수준의 혜택을 제공하고 있다.
레드핀 대릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 "매도인의 각종 양보 조건을 반영해 금액으로 환산하면 실질 주택가격은 낮아진 셈이며 매수자들이 더 유리한 조건으로 거래하고 있다"고 밝혔다.


미국 실물 부동산 시장의 거래 부진과 증시 강세 구도는 한국 자본시장에도 적지 않은 시사점을 준다. 국내 투자자들의 해외 대형 기술주 상장지수펀드(ETF) 선호가 견고하게 유지되는 배경에는 이 같은 글로벌 자산 수익률의 격차가 자리 잡고 있다. 한국예탁결제원 집계 기준 외화증권 보관액에서 미국 주식이 차지하는 비중은 높은 수준을 이어가고 있다.

국내 금융권의 해외 대체투자 부문 역시 미국 고금리 지속에 따른 실물 자산 가치 변동을 예의주시하는 분위기다. 저금리 시기 북미 부동산 펀드나 대출 채권에 출자한 자산운용사와 증권사는 미국 현지 실물 거래 위축으로 자금 회수 및 리파이낸싱 일정 관리에 신중을 기하고 있다. 담보가치 평가가 보수적으로 이뤄지면서 원리금 차환 비용 부담을 줄이는 리스크 관리가 주요 과제로 부각됐다.

시장 전문가들은 연준의 기준금리 조정 경로와 30년 만기 모기지 금리의 6%대 안착 여부가 자산 이동의 속도를 결정할 핵심 변수라고 진단한다. 고금리가 장기화하면 실물 자산 침체와 금융 자산 쏠림이 당분간 이어지겠지만, 모기지 금리가 안정돼 주택 거래량이 살아난다면 자산 시장 간 자금 배분 구도 역시 새로운 변곡점을 맞이할 것으로 전망된다.


김주원 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com