"도쿄 빌딩은 무조건 산다"… 임대료 13% 급등에 美 자본 ‘日 오피스 매수' 러시

일본은행(BOJ)의 잇따른 기준금리 인상과 추가 긴축 전망에도 불구하고, 견고한 오피스 임대료 상승세와 엔화 약세를 발판 삼은 미국 기관투자가들의 일본 상업용 부동산 매수세가 오히려 거세지고 있다.

미국과 중국 주요 대도시 오피스 시장이 두 자릿수 공실률과 자산가치 하락으로 신음하는 사이, 1.3%에 불과한 도쿄의 초저공실률과 가파른 임대 수익 성장세가 차입 비용 상승분을 충분히 상쇄하고도 남는다는 판단이 작용하면서 일본은 4개 분기 연속 아시아·태평양 최고의 국경 간 부동산 투자처 지위를 수성했다.

11월 15일(현지시각) 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)에 따르면, 일본은행은 지난 6월과 9월 각각 0.25%포인트(25bp)씩 기준금리를 인상해 정책금리를 1995년 이후 31년 만에 최고 수준인 1.25%까지 끌어올렸다.

근원 물가상승률이 2% 목표치에 안착하면서 시장에서는 오는 12월이나 내년 1월 정책금리가 1.5%로 추가 인상될 가능성을 유력하게 보고 있으며, 최종 금리(터미널 레이트) 전망치도 골드만삭스 1.75%, 뱅크오브아메리카(BoA) 2.0%, JP모건 2.25% 등으로 상향된 상태다.

금리 상승기 진입에도 글로벌 자본의 일본행 행렬은 멈추지 않았다. 부동산 서비스 기업 JLL 재팬 집계 결과, 올해 3분기 일본 상업용 부동산 총 투자 규모는 전분기 대비 18% 증가한 1조 9,800억 엔을 기록했다. 특히 해외 자본의 투자액은 7,041억 엔으로 전분기 대비 무려 60.5% 급증했다.

이 중 미국 투자자들의 3분기 매입액은 3,601억 엔으로 직전 분기보다 1.6배 불어났으며, 전체 외국인 투자에서 미국 자본이 차지하는 비중 역시 2분기보다 20%포인트 치솟은 51%를 기록했다. 글로벌 부동산 컨설팅사 나이트프랭크(Knight Frank)의 에스더 리우 중화권 리서치 총괄은 "일본이 4개 분기 연속 아시아·태평양 최고 국경 간 투자 목적지 자리를 지켰다"고 분석했다.

미국 자본이 집중되는 핵심 섹터는 전체 일본 상업용 부동산 시장의 약 40%를 차지하는 오피스 빌딩이다. CBRE 재팬의 하니 치나츠 리서치 총괄은 "미국과 중국 일부 지역 오피스 공실률이 두 자릿수를 기록하는 반면, 도쿄 전체 등급 오피스 공실률은 1.3%(A급 오피스는 0.6%)에 불과하다"며 "공급 부족 속에 도쿄 오피스 임대료가 연평균 13% 급등하면서 도쿄역 인근 마루노우치·오테마치 등 핵심 입지와 오사카·나고야·후쿠오카·삿포로 등 주요 거점 도시에 미국 투자금이 몰리고 있다"고 설명했다.


높아진 조달 금리를 돌파하기 위해 미국 투자자들은 단순 보유(코어 전략)보다 '밸류애드(Value-add·가치부가) 및 기회추구형(Opportunistic)' 전략으로 무게중심을 옮기고 있다.
JLL 재팬에 따르면, 현재 일본 내 기초 대출 스프레드는 3개월 만기 도쿄은행간금리(TIBOR)에 70bp(0.70%p)를 더한 수준으로, 전체 차입 비용은 약 2.4%로 추산된다. 반면 도쿄 A급 오피스의 기준 자본환원율(캡레이트·Cap Rate)은 2.3%(B급 오피스 2.8%, 프라임 물류센터 3.3%)로 차입 금리가 초기 임대 수익률을 소폭 웃도는 이른바 '역마진(Negative Leverage)' 구간에 진입했다.

그럼에도 매수세가 꺾이지 않는 이유는 기존에 시세보다 낮게 묶여 있던 장기 임대차 계약을 갱신 시점에 대폭 인상해 순영업이익(NOI)을 단기간에 끌어올릴 여력이 크다고 판단하기 때문이다.

나이토 코지 JLL 재팬 자본시장 리서치 이사는 "일본 상장 리츠(J-REITs) 등 현지 기업들이 여전히 시세 대비 저평가된 임대료를 받는 자산을 다수 보유하고 있어, 이를 인수해 임대 구조를 재편하려는 미국 사모펀드와 부동산 펀드에 매력적인 투자 기회를 제공하고 있다"고 밝혔다.


향후 최대 관전 포인트는 미·일 금리차 변화에 따른 엔화 가치의 향방이다. 미 연준(Fed)이 금리 인하 기조를 이어가며 미·일 금리 격차가 50~75bp 좁혀질 경우, 엔화 강세 전환으로 미국 투자자들이 환차익까지 거둘 수 있다는 시각이 있는 반면, 미·일 금리 격차가 2.5%포인트 이상으로 유지되며 엔화가 달러당 165~170엔대까지 추가 약세를 보일 것이라는 전망도 팽팽히 맞선다.

CBRE의 하니 총괄은 "엔화 약세는 달러 기반 미국 투자자들이 초기 진입 시 더 많은 자산을 사들일 수 있게 해주는 동력이지만, 투자 이후 엔화가 추가로 절하되면 달러 환산 미래 수익률이 깎이는 양날의 검"이라며 "금융·건설·유지보수 비용이 동시에 오르는 환경 속에서 이제 투자자들은 단순히 일본 자산을 사는 것이 아니라 확실한 임대료 상승 여력을 갖춘 입지와 우량 임차인 구성을 깐깐하게 선별하는 '옥석 가리기'에 돌입했다"고 평가했다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com