[민경철의 법률톡톡] 부동산 명도소송 절차 진행할 때 꼭 알아야 할 점은?

명도소송은 부동산 소유자가 불법 점유자를 상대로 부동산의 반환을 구하는 소송이다. 임대인이 임차인을 상대로 나가달라고 하는 일이 가장 흔하고, 경매에서 부동산을 낙찰받은 매수인이 점유할 권원 없이 버티는 자를 상대로 제기하기도 한다.

경매 절차에서 부동산을 매수한 경락인은 등기 없이 소유권을 취득하지만 실제로 사용·수익하려면 점유를 이전받아야 한다. 그런데 점유자가 부동산 인도를 거부하고 퇴거에 불응하면 강제집행이 필요한데, 이를 위해서는 부동산인도명령 신청이나 명도소송을 해야 한다. 부동산 인도명령은 경매의 후속 절차로 대금 완납 후 6개월 이내에만 할 수 있고, 6개월이 지나면 명도소송을 해서 집행권원을 얻은 다음 강제집행을 해야 한다.

임대인의 명도소송은 임대차 연장선에 있다. 명도소송을 당하는 임차인은 오랜 기간 월세를 밀린 경우가 많다. 주택 임차인이 2기 차임, 상가 임차인은 3기 차임을 연체하면 임대인은 계약을 일방적으로 해지할 수 있고 임대차는 즉시 종료된다. 임대차가 종료되면 상호 간에 보증금 반환 의무와 건물명도 의무가 남는다. 임대차가 종료되어도 임차인이 퇴거하지 않고 버틴다면 임대인은 강제적으로 퇴거시켜야 하는데, 합법적인 강제집행을 위해서는 집행권원이 필요하다. 이러한 집행권원을 얻으려고 명도소송을 하는 것이다. 명도소송은 보통 6개월 정도 소요되나, 상대방에게 소장이 송달되지 않거나 항소하면 2년이 넘을 수도 있다.

명도소송을 하려면 그 전제로 임대차가 종료되어야 하므로, 임차인에게 갱신 거절하거나 소정의 기간 내 해지 통고하는 것이 꼭 필요하다. 임대인은 명도소송 절차에서 연체차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.
승소 판결이 나오면 이를 집행권원으로 못 받은 돈을 회수할 수 있는데, 금전채권의 강제집행이므로 임차인의 재산에 대하여 압류, 환가, 추심하는 별도의 절차를 거쳐야 한다.

명도소송할 때 반드시 함께해야 하는 것이 부동산점유이전금지 가처분이다. 이는 부동산의 점유자가 타인에게 점유이전을 금지하는 것으로 부동산의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하는 것이다.

승소 판결문의 효력은 소송 당사자인 현재 점유자에게만 미친다. 피고가 소송 도중 건물의 점유를 타인에게 이전하거나 무단전대 한다면 점유 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않으므로 임대인이 승소 판결을 받아도 그를 상대로 명도 집행을 할 수 없다. 결국 판결문은 무용지물이 되고, 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기하여 승소 판결을 받아야만 강제집행을 할 수 있다.

그러나 점유이전금지 가처분을 해두면 점유 이전이 금지될 뿐만 아니라 점유자가 변경되어도 원고가 승계집행문을 부여받으면 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 있다. 따라서 실효성 있는 명도소송을 위해선 점유이전금지 가처분이 필요하다.

명도소송에서 승소 판결을 받았어도 임차인 등 불법 점유자가 나가지 않고 버틴다면 결국 강제집행을 해야 한다.

임대인은 명도 집행이 끝날 때까지 건물을 타인에 임대할 수 없으므로 임대료 상당의 손해가 발생한다. 그런데 상가라면 임차인이 폐업하고 물건을 반출하지 않는 상태라도 건물을 본래 용도로 사용하고 수익을 얻은 것이 아니므로 차임 상당의 부당이득반환 청구를 하지 못한다.

명도 집행을 하려면 노무비, 계고 집행비용, 집행관 여비, 보관 비용, 차량비용, 입회인 비용 등으로 수백만 원이 든다. 이 비용은 임차인이 부담하며 별도로 집행비용 신청을 해서 받아야 한다. 이때 임의로 지급하지 않으면 임차인 재산을 압류하여 강제집행을 한다.

불법 점유자가 나가지 않으면 시간이 지날수록 건물주는 막대한 금전 손해가 발생한다. 따라서 보증금이 모두 공제되기 전에 신속하게 소송을 제기하는 것이 현명하다.


법무법인 동광 민경철 대표 변호사

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