수도권 '재개발·재건축' 분양최대…근데 로열층은 왜 안나와?

[글로벌이코노믹 최인웅 기자] 분양시장이 활기를 띠면서 서울의 재개발·재건축 공급비중이 2000년 이후 최대치인 전체 물량의 85%로 커졌지만, 일반분양 비중은 점점 감소하고 있는 것으로 나타났다. 일반적으로 재개발·재건축의 일반분양 물량은 로열층을 조합에서 가져가고 남은 것이기 때문에 인기층의 동·호수를 배정받는 데 불리한 것이 사실이다.

5일 부동산114와 관련업계 등에 따르면, 실제로 지난달 분양한 서울 서대문구 북아현동의 한 재개발 아파트는 총 940가구 중 315가구를 일반 분양했다. 9층 이상의 일반분양은 315가구 대비 29%에 불과한 92가구만 배정됐다. 선호도가 높은 소형면적 로열층은 조합원이 선점한 것이다.

올해 서울 재개발·재건축 공급계획 물량은 총 46개 단지, 4만4271가구로 전체 공급물량(5만2101가구) 중 85%를 차지하고 있다. 서울 다음으로 재개발·재건축 공급비중이 높은 곳은 부산(56.3%), 대전(43.4%), 광주(37.8%), 대구(32.1%), 경남(25.9%) 순으로 집계됐다.

이처럼 서울 전체 공급물량 대비 재개발·재건축 공급 비중은 커졌지만 일반분양 공급 비중은 지난해 37.7%에서 올해 32%로 줄어들 전망이다. 이는 전국 평균 39.4%를 밑도는 수치다. 특히 경기도의 재개발·재건축 일반분양 비중은 12.4%에 불과하다.
이미윤 부동산114 책임연구원은 "특히 서울은 강남권 지역의 재개발·재건축 일반분양 공급 비중이 강북권에 비해 낮았다"며 "강남4구 재개발·재건축 일반분양 공급 비중은 20.6%인 반면 강남4구 제외지역은 16.2%p 더 높은 36.8%를 차지했다"고 분석했다.

그는 또 "지방은 서울보다 약 두 배 가량 재개발·재건축 일반분양 비중이 높다"며 "재개발·재건축 일반분양 예정물량은 전체 공급(2만7738가구)에서 55%를 차지한 1만5268가구에 달한다"고 설명했다.

올해 서울 성동구 옥수 제13구역 재개발 구역에서 분양할 예정인 'e편한세상 옥수'는 총 1976가구 중 일반분양 물량은 5%에 불과한 114가구지만, 부산은 해운대구 우동6구역 재개발 구역인 해운대 자이2차가 총 813가구 중 60%인 490가구, 대구 동구 신천3동 재건축 사업인 동대구 반도유보라는 총 764가구 중 73% 이상인 563가구를 분양할 예정이다.

이처럼 수도권의 재개발·재건축 공급물량에서 일반분양 비중이 낮은 이유에 대해 업계에선 정책적으로 수도권은 지방에 비해 용적률 상향 제한과 임대의무공급 비율 규제까지 적용받다보니 실질적으로 일반분양 비중이 늘어나는 데 한계가 있기 때문으로 분석하고 있다.

이 연구원은 "분양시장이 회복되면서 조합의 로열층 선점 요구가 높아질 것으로 보인다"며 "따라서 재개발·재건축 일반분양 청약자는 인터넷 홈페이지나 분양 안내서에 나온 동·호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약할지를 결정해야 한다"고 조언했다.
최인웅 기자 ciu017@