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나아가 민간주택 공급 활성화를 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 확대 및 공공택지 전매제한 완화 등을 실시한다. 윤석열 대통령이 약속했던 270만 가구 공급에 대한 불안감이 높아지자 주택공급에 총력을 기울이겠다는 방침이다.
정부는 26일 오후 2시 정부서울청사에서 '제6차 부동산 관계장관회의'를 개최하고, '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 공공주택부터 민간사업, PF까지 포괄적인 종합대책이다.
◇공공주택, 3기 신도시 등 물량 추가 확보 및 패스트트랙 활용
그간 정부가 270만 호 공급계획을 수립하고 공급규제 합리화를 추진한 결과, 선호도 높은 도심 내 민간의 중장기 공급기반은 강화됐다. 다만 작년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 단기적으로 민간의 주택공급(인허가‧착공)이 위축된 상황이다.
이에 정부는 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진한다.
우선 공공은 수도권 신도시(3만 가구), 신규택지(8만5000가구), 민간 물량 공공전환(5000가구) 등을 통해 12만 호 수준의 물량을 추가 확보하고 패스트트랙으로 공급해 공급 정상화를 견인한다.
먼저 3기 신도시는 용적률 상향, 용도지역 변경 등 고밀개발을 통해 기존 물량 대비 3만 가구 이상 늘리기로 했다. 정부는 3만 가구 이상 늘어난 만큼 조성원가가 감소해 3기 신도시 분양가 인하 효과를 가져올 것으로 예상하고 있다.
또 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환 추진하기로 했다. 미매각 공동주택용지 1만4000가구(29필지) 중 입지, 면적, 수요 등을 검토해 공공주택 용지로 변경한다. 해당되는 물량은 5000가구 내외로 추산된다.
신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표를 조기화하기로 했다. 당초 6만5000가구에서 2만 가구 더 늘린 8만5000가구로 확대했다. 발표 시기도 내년 4월이 아닌 올해 11월로 앞당겼다. 내년에도 수요가 높은 지역 위주로 신규택지를 선정할 예정이다.
더불어 패스트트랙을 활용해 공공주택 조기공급을 활성화한다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 사업 기간을 4~6개월 이상 단축하기로 했다. 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인하거나 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 사업 지연 가능성을 낮출 계획이다.
◇돈맥경화 신음하는 건설사 구제
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 자금 경색이 심화되며 이를 해결하기 위한 정부와 금융권의 자금 투입도 단행된다. 규모는 21조원이 넘을 전망이다.
한국자산관리공사(캠코)와 금융권에서 조성하는 PF정상화 펀드는 2조원대 규모로 확대됐다. 공적 보증기관의 PF대출 보증 규모는 기존 15조원에서 25조원으로 대폭 늘어날 전망이다. 기존 금융지원 프로그램을 고려하면 총 지원 수준은 40조원 규모로 늘어난다.
우선 부실·부실우려 사업장에 PF정상화 펀드 자금을 투입한다. 펀드 자금은 부동산 경기 침체로 본 PF로 넘어가지 못한 브리지론 단계의 부실채권 매입 및 사업 재구조화를 통한 사업성 제고 등에 쓰일 전망이다.
당초 1조원 규모로 계획됐던 캠코 펀드는 1조1000억원으로 확대 조성됐다. 캠코가 5개 운용사에 각각 1000억원씩 출자하고, 개별 운용사들이 민간 자금을 1000억원 이상씩 모집했다. 민간에서는 △신한 △국민 △NH △우리 등 금융지주가 참여했다.
캠코 펀드는 이달 중 실사가 완료된 사업장을 대상으로 매입을 위한 입찰에 착수한다. 금융권 자체적으로 1조원 규모의 별도 펀드도 조성한다. △하나 △우리 △NH △기업은행 등이 6000억원 규모의 펀드를, 저축·여전업권에서 4000억원 규모의 펀드를 조성한다. PF대출 연체율이 계속 오르는 상황에서 금융권 스스로 자구책 마련에 나선 것이다. 특히 저축·여전업권에서 자체적인 PF 펀드를 조성하는 건 이번이 처음이다.
한국주택금융공사(주금공)는 PF 정상화 펀드 인수 사업장을 대상으로 PF 보증 비율 확대(90→95%), 대출한도 확대(총사업지 70→80%) 등의 보증 우대도 제공한다. 중도금 대출 지원과 관련해서는 주택도시보증공사(HUG)가 보증 책임 비율을 90%에서 100%로 늘려 시중은행의 원활한 중도금 대출 실행을 지원한다.
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◇비(非)아파트 사업여건 및 정비사업 개선
아파트뿐만 아니라 연립 다세대, 오피스텔 공급 확대도 힘쓴다. 건설사가 비(非)아파트 건설 시 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원(대출한도 7500만원, 금리 최저 3.5%)하기로 했다. 비(非)아파트를 공공지원 민간임대로 건설 및 활용하는 경우 기금지원 대출한도를 현행 7000만~1억2000만원에서 9000만~1억4000만원으로 확대한다.
재개발‧재건축 등 사업절차도 개선한다. 공사비 분쟁을 막기 위해 계약 체결 시 전문기관의 컨설팅 지원에 나선다. 분쟁 발생 시 즉시 조정전문가 파견 및 분쟁조정협의체를 구성해 정상화를 돕는다. 민간공사 공사비 증액 기준도 마련한다. 공사 과정에서 늘어난 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서'(8월 31일 개정)를 활용해 공사비를 조정할 수 있도록 했다.
기존 계약도 조정기준이 모호해 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정 과정에서 표준계약서 기준을 활용할 수 있도록 권고한다.
또 정비계획 가이드라인 사전제시(특‧광역시 등) 의무화 및 특별건축구역 지정절차 간소화로 정비구역 지정기간 등을 단축하기로 했다. 신탁방식 추진 시 시행자 지정요건을 완화, 최대 3년을 단축할 수 있도록 했다. 기부채납 부지는 사업시행가능 면적요건(면적상한 1만㎡)에서 제외하는 등의 소규모 정비사업 사업성 개선안도 마련했다.
정부는 이 같은 대책을 통해 올해 주택공급 목표 47만 가구(인허가)를 최대한 달성하고 내년까지 100만 가구 이상을 공급할 계획이다. 이어 중장기적으로 현 정부 목표를 초과달성(270만 가구+α)하겠다고 강조했다.
김태우 글로벌이코노믹 기자 ghost427@g-enews.com
