S&P "중국 부동산 시장, 최소 2026년까지 하락 지속"

중국의 부동산 시장이 적어도 내년까지 하락세를 지속할 것이라는 비관적 전망이 나왔다.

S&P 글로벌 레이팅스의 에드워드 찬 이사는 17일 웨비나에서 "전반적인 수요가 여전히 부진하기 때문에 전국 1차 부동산 판매는 2025년에 8%, 2026년에는 6~7% 감소할 것으로 추정한다"고 밝혔다고 17일(현지시각) 사우스차이나모닝포스트(SCMP)가 보도했다.

찬 이사는 이러한 하락세가 중국 개발업체들에게 계속 압력을 가할 것이라며, 이들 중 다수가 부채 의무를 이행하면서 주택 인도에 어려움을 겪고 있다고 지적했다.


부실 중국 기업인 시피 홀딩스(Cifi Holdings)는 81억 달러 규모의 역외 부채를 구조조정하겠다고 발표했다. 17일 증권거래소 제출 서류에 따르면 시피는 기존 부채를 탕감하고 약 67억3000만 달러의 신규 채권을 발행하며 채권자에게 약 950만 달러의 현금을 지급할 예정이다.
이 계획은 자본 구조를 강화하고 역외 부채를 약 14억 달러 줄일 것으로 예상된다. 상하이에 본사를 둔 시피는 이달 말까지 주주 및 규제 당국의 승인을 받을 것으로 기대한다고 밝혔다.

이번 주 초 선악 차이나 홀딩스(Sunac China Holdings)는 홍콩 법원 소집 회의에서 두 번째 역외 부채 구조조정 계획이 채권자 대다수의 승인을 받았다고 발표했다.

한편 컨트리 가든 홀딩스(Country Garden Holdings)는 지배 주주가 역외 부채 구조조정 프로그램의 일환으로 11억4000만 달러의 대출을 자본으로 전환하기로 합의했다고 밝혔다.


딜로이트의 아시아 태평양 비상 계획 및 파산 책임자 글렌 호는 이러한 일련의 발표가 개발업체, 채권자, 정부 당국이 올해 말 이전에 구조조정에 상당한 진전을 이루기 위해 노력하고 있음을 보여준다고 말했다.

호는 "이 단계에서는 재정적 조건을 놓고 싸우는 것보다 일을 끝내고 앞으로 나아가는 것이 더 중요하다"며 "대부분의 이해관계자들은 단지 합의에 도달하고 이를 뒤로하고 싶어할 뿐"이라고 설명했다. 그는 "그들은 인내심을 잃었고 기다리는 데 지쳤다"고 덧붙였다.

애널리스트들은 이번 구조조정 가속화가 해당 부문의 턴어라운드에 대한 희망이 거의 없다고 보는 채권자들이 인내심을 잃은 가운데 나온 것이라고 분석했다.

알바레즈앤마샬(Alvarez &Marsal)의 아시아 구조조정 실무 책임자 론 톰슨은 "시장 기대치 간 격차가 좁혀졌다는 점을 감안할 때 거래가 성사되고 있다"고 말했다.

그는 "이전에는 채권자들이 잠재적인 턴어라운드에 대해 낙관적이었지만, 개발자들은 자신들이 직면한 어려움을 예리하게 인식하고 일반적으로 더 보수적이었다"며 "역외 부채를 구조조정하려는 대부분의 개발자들이 향후 3~6개월 동안 채권자들과 상업적 합의에 도달하고 2026년에 구조조정을 완료할 것으로 예상한다"고 전망했다.


중국의 부동산 부문과 건설에서 가구에 이르기까지 전체 공급망은 한때 중국 국내총생산(GDP)의 약 4분의 1을 차지했다. 계속되는 부동산 침체는 고용에서 소비자 지출에 이르기까지 중국 경제의 모든 것에 영향을 미치고 있다.

S&P의 찬 이사는 하락 추세가 멈추려면 재고(개발자가 지었지만 아직 판매하지 않은 주택 재고)가 안정화되고 감소해야 한다고 강조했다.

그는 "그렇게 되면 주택 가격이 점차 안정될 수 있다"며 "주택 가격의 안정화는 현재 여전히 매우 취약한 주택 구매자의 신뢰를 뒷받침하는 데 매우 중요하다"고 말했다.

찬 이사는 내륙의 신규 프로젝트 개발이 수년간 하락했음에도 "전체 재고 수준은 여전히 상승하고 있다"고 지적했다.

중국 부동산 시장은 2020년 이후 5년째 침체를 겪고 있다. 정부가 다양한 부양책을 내놓고 있지만 수요 부진과 과잉 재고 문제는 쉽게 해결되지 않고 있다.

전문가들은 부동산 시장 회복이 중국 경제 전반의 회복에 필수적이지만, 구조적 문제 해결 없이는 단기간 내 반등을 기대하기 어렵다고 진단하고 있다.


신민철 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com