iH, “제물포역 북측 공공주택 복합사업 이주율 90.8%"

인천도시공사(iH)가 인천 원도심의 대규모 주거개선 사업인 ‘제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업’과 관련해 이주율 90%를 넘기는 성과를 냈다. 본격적인 공사 단계 진입에 속도가 붙어 도시의 변화를 예고해 관심을 끌고 있다.

1일 iH 따르면 9월 말 기준 사업지구 내 이주 대상 1581세대 가운데 1435세대가 이전을 완료해 이주율 90.8%를 기록했다. 특히 사업 추진의 핵심 관문으로 꼽히는 사유지 토지소유권 확보도 100% 완료됐다고 발표했다.

한편 공사는 남아 있는 세대의 이주와 후속 행정절차가 순조롭게 진행될 경우 올해 해체공사가 본격화될 가능성이 높아졌다고 밝혔다. 다만 iH가 공개한 사업계획상 2026년 착공은 우선 기존 건축물의 해체공사 착공 단계를 의미하고 있다는 내용이다.

특히 본 건축공사의 세부 일정과는 구분해 살펴보면 현재 사업 안내에서 2026년 해체공사 착공, 2031년 준공·입주를 목표로 제시하고 있다. 제물포역 북측 사업은 미추홀구 도화동 94-1번지 일대 노후 역세권을 대규모 주거단지로 바꾸는 인천의 대표적인 원도심 재생사업이다.
사업은 국토교통부가 2021년 발표한 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 토대로 시작됐다. 2022년 2월 9일 약 9만9000㎡ 규모의 제물포역 북측 일대가 도심 공공주택 복합지구로 지정됐고, 이후 사업계획 수립과 주민 의견수렴 등의 절차로 이어졌다.

분기점은 2024년 12월이었다. 인천시는 복합사업계획을 승인·고시하면서 사업을 본궤도에 올렸다. 당시 계획상 사업지는 9만9260.9㎡, 총사업비는 약 1조9502억 원 규모로 제시됐다. 지하 4층~지상 최고 49층 규모의 공동주택 13개 동과 근린생활시설 5개 동이 들어선다.

이와관련 공급 주택은 총 3497가구다. 이 가운데 공공분양 2943가구, 공공임대 554가구가 계획됐으며 공영주차장 149면도 함께 조성된다. 이 사업이 특히 주목받는 이유는 도심 공공주택 복합사업 가운데 국내 최초로 리츠(REITs) 방식을 적용했다는 점이다.

원도심 개발사업은 토지와 건축물 권리관계가 복잡한 데다 사업의 기간이 길어지면 금리와 공사비 상승에 노출될 가능성이 크다. 제물포역 북측 역시 초기부터 보상비와 공사비, 금융비용 증가가 사업성을 흔들 수 있다는 우려가 제기됐다.

iH는 이를 보완하기 위해 ‘제물포역도심복합사업 위탁관리 부동산투자회사’를 활용한 공동사업 구조를 도입했다. iH가 사업시행과 자산관리회사(AMC), 보상·분양·임대 및 사업관리 업무를 수행하고 리츠는 재원 조달과 시공관리 등의 역할을 맡는 구조다.
HUG와 민간투자자, 건설사도 출자·금융·시공 과정에 참여하는 방식이다. 이런 리츠 방식은 하루아침에 결정된 것은 아니다. iH는 2022년부터 리츠 도입 방침을 제시했고 2023년에는 설계·시공·출자를 담당할 민간사업자 공모에 나섰다.

이어 2025년 7월 복합지구 지정 변경과 복합사업계획 변경 승인을 거쳐 iH와 리츠가 공동사업시행자로 참여할 수 있는 제도적 토대가 마련됐다. 보상과 이주 작업도 단계적으로 진행됐다. iH는 2025년 6월 토지 소유권 이전과 공탁·신탁등기를 담당할 법무 업무 수행자를 선정했고, 같은 해 7월에는 별도의 이주관리 용역업체를 선정해 주민 이주 절차를 지원했다.

현장 상담소와 이주지원센터 운영, 주민별 상황을 고려한 상담 등도 병행됐다. 이 같은 과정을 거쳐 2026년 9월 말 이주율이 90.8%까지 올라오면서 장기간 사업의 최대 변수 가운데 하나였던 이주 문제가 사실상 마무리 단계에 진입했다는 평가가 나온다.

행정절차도 한 단계 더 넘어섰다. 인천시는 지난 9월 21일 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 지정변경(2차) 및 복합사업계획 변경(2차)을 승인·고시했다. 앞서 7월 주민 의견청취 절차를 거친 데 이은 후속 조치다.

제물포역 북측 사업은 3497가구를 짓는 주택공급 사업에 그치지 않는다. 제물포역과 도화역 사이의 낙후된 역세권을 재편하고, 공공임대와 공공분양, 생활편의시설과 주차시설을 함께 공급해 원도심 생활권 자체를 바꾸는 사업이라는 점에서 의미가 크다.

다만 이주율 90% 돌파가 곧 사업 완료는 아니다. 잔여 세대 이주와 철거, 각종 안전관리와 공정관리, 공사비와 금융비용 관리 등 넘어야 할 절차가 남아 있다. 특히 대규모 원도심 사업에서 기존 주민의 재정착률이 사업 성패를 가르는 핵심 과제지만 순조롭게 진행되고 있다.

iH 류윤기 사장은 “토지등소유자분들의 적극적인 협조 덕분에 이주율 90% 이상 달성이라는 큰 결실을 맺을 수 있었다”며 “국내 최초 리츠 방식을 도입한 공공주도3080 도심 공공주택 복합사업의 성공 사례가 될 수 있도록 잔여 절차를 차질 없이 진행하겠다”고 밝혔다.

아울러 제물포역 북측이 계획대로 2031년 준공과 입주까지 이어진다면 인천 원도심 개발에서 공공성과 사업성을 결합한 새로운 모델이 될 수 있다는 평가다. 이제 ‘90.8% 이주’는 철거·착공·본공사·입주까지 계획된 일정을 얼마나 안정적으로 지켜내느냐에 있다.


김양훈 글로벌이코노믹 기자 dpffhgla111@g-enews.com