‘뉴스테이·행복주택·시프트’ 다양해진 임대주택, 6월부터 본격분양

[글로벌이코노믹 최인웅 기자] 정부가 부동산을 활성화하기 위해 내놓은 대책들로 분양시장이 활기를 띠고, 기존 주택거래량과 매매값도 상승세를 타고 있지만, 전셋값 잡기에는 역부족이다. 이러한 상황에서 새로운 대안으로 떠오르는 것이 임대주택 정책이다. 기존엔 임대주택이라 하면 저소득 계층이나 서민들의 주거지라고 생각되는 것이 일반적이었지만, 최근엔 이 개념이 점차 확대되는 분위기다.

특히 이달부터 박근혜 정부가 새롭게 선보이는 행복주택과 올 들어 관심을 모으고 있는 기업형 임대주택 ‘뉴스테이(New Stay)’가 다음 달부터 본격 분양을 시작한다는 사실이 알려지면서 임대주택에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아지고 있다.

김덕례 주택산업연구원 박사는 “기존 임대주택 정책이 전세난 해소에 영향을 주지 않는다고 할 수는 없겠지만, 현재 대부분의 중산층이 겪고 있는 전세난과는 아파트 면적이나 금액적인 측면에선 다소 동떨어진 측면이 있다”며 “공공기관의 예산만으로는 임대주택이 근본적으로 활성화되기엔 역부족이기 때문에 민간자본을 활용한 뉴스테이 등의 정책이 하루빨리 활성화해야 전세난 해소에 실질적인 대안이 될 수 있을 것”이라고 전망했다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “전세의 월세 전환율이 시간이 갈수록 증가하고, 임대주택의 품질도 어느 정도 향상되면서 이젠 임대주택에 대한 선입견들도 점차 긍정적으로 바뀌고 있는 분위기”라고 말했다.
기존 공공임대주택 공급도 더욱 활기를 띠고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 이달 하남 미사강변도시와 김포한강신도시에서 각각 공공임대 1400가구와 1763가구를 공급하고, 다가구주택 등 매입임대 물량을 더욱 늘릴 계획이다. 또한 서울시 SH공사도 이달 6개 단지에서 475가구의 장기전세주택(시프트)을 공급하고, 오는 9월에도 마곡지구 위주로 1100여 가구의 시프트를 추가한다는 방침이다.

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뉴스테이 정책은 8년 장기거주에 연 5%의 임대료 상승제한을 대표적인 특징으로 하고 있다. 국토부는 다음달 서울 대림동에서 293가구를 시작으로 신당동 729가구, 인천 도화동 2107가구, 수원 권선동 2400가구 등 총 5529가구에 달하는 뉴스테이를 연내에 공급할 계획이다.

특별한 청약조건이나 입주자격, 주택보유 유무와 상관없이 누구나 신청은 가능하다. 국토부가 제시한 월 임대료 수준은 서울 신당동 전용 59㎡의 경우, 보증금 1억원에 월 100만원, 인천 도화동 전용 59㎡는 보증금 5000만원에 월 43만원, 수원 권선동 전용 59㎡는 보증금 3000만원에 월 70만원 등이다.

국토부는 “올해 분양받을 경우 준공까지 2년여가 걸리기 때문에 2년 후의 임대료까지 현 주변 시세보다도 저렴하게 정할 수 있고, 월세 세액공제를 통해 임대료 부담을 줄일 수 있다는 점이 강점”이라며 “무엇보다 중산층을 겨냥한 분양주택 수준의 높은 품질과 다양한 서비스로 주거의 질이 향상된다는 점이 기존 임대주택과 차별화될 수 있을 것”이라고 강조했다.

최근에는 LH가 위례 및 동탄2, 김포한강 신도시 등 인기 택지지구에서 3265가구의 ‘뉴스테이’ 건설 및 운영사업자를 공모, 대림산업과 포스코건설, 대우건설, GS건설, 한화건설 등 대형건설사뿐 아니라 반도건설과 신영 등 중견건설사들까지 사업신청서를 제출한 것으로 알려졌다.
뉴스테이 사업은 국토부가 국민주택기금을 기반으로 리츠에 투자하는 형태로 지원이 이뤄지며, 사업비의 최대 35%까지 기금이 출자된다. 나머지 사업비는 리츠 설립주체가 조달하며, 국토부는 택지를 시세보다 싸게 공급해 초기 사업비 부담을 덜어준다는 방침이다.

국토부는 지난 2일 기업형 임대리츠에 국민주택기금이 50%이상 출자하고 주요 의사결정을 주주총회 및 이사회에서 결정할 경우, 해당 리츠를 건설사의 재무제표 연결대상에서 제외시킬 수 있다고 밝히면서 뉴스테이 공모에 참여하는 건설사들이 회계상 부채증가의 우려 없이 사업을 진행할 수 있게 됐다.

김덕례 박사는 “뉴스테이는 기존 민간건설사들의 자본과 서비스가 투자되기 때문에 일반 공공임대보다는 서비스나 주거복지가 좋아질 수 있고, 현재 전세난을 겪는 중산층에겐 일반주택과 비교해 선택할 수 있는 대안이 될 수 있을 것”이라며 “뉴스테이 기업이 세금 등 특혜가 너무 많다거나 임대료가 비싸다는 등으로 정치권에서 논란만 키울게 아니라 전향적으로 검토해서 법안을 하루빨리 통과시켜야 안정적인 사업추진이 가능할 것”이라고 말했다.

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행복주택은 2030세대들을 위한 특화된 임대주택 정책이라 할 수 있다. 그동안 주거복지 혜택에서 다소 소외됐던 젊은 계층들이 80%가량 입주할 예정이다. 대학생과 취업 5년 이내 사회초년생, 결혼 5년 이내의 신혼부부 등을 주 타깃으로 이들 젊은 계층이 80%, 노인과 취약계층은 20% 정도 비율로 공급된다.

이를 위해 정부는 2017년까지 전국적으로 14만 가구에 달하는 행복주택을 승인한다는 방침이다. 이달 서울시는 처음으로 천왕7단지(262가구), 강일11지구(242가구), 내곡지구(61가구) 등 총 565가구를 우선 공급할 예정이다. 또한 전체 공급물량 가운데 30%는 일반에 공급하고, 우선공급 70%는 순위제·가점제를, 일반공급 30%는 추첨 방식으로 입주자를 선정할 계획이다.

LH 역시 서울 삼전지구에서 기존 노후주택을 매입해 총 40가구에 달하는 행복주택을 이달 공급할 계획이다. 당초 5개 층에 50가구로 설계됐지만, 1개 층이 주민편의시설로 변경되면서 10가구가 줄었다. LH 측은 주민편의시설로 인해 대학생과 젊은 층의 선호도가 높을 것으로 기대하고 있다. 준공은 오는 8월, 입주는 10월 예정이다.

국토부가 시뮬레이션을 통해 제시한 삼전지구 행복주택 임대료(보증금+월세)는 20㎡ 경우 계층별로 사회초년생은 보증금 3168만원에 월세 18만5000원, 대학생은 2992만원에 월세 17만5000원 수준이다.

업계관계자는 “LH가 공급하는 삼전지구의 경우 당초 전월세전환율을 6%로 환산해 임대료를 책정할 계획이었지만, LH가 임대주택의 전월세전환율을 전반적으로 조정하면서 이번 행복주택의 전환율도 함께 낮추기로 했다”며 “임대주택과의 형평성 차원에서 4%수준으로 낮출 것으로 알려져 월세도 당초 예상보다 낮아질 것”으로 예상했다.

◇ LH, 이달에만 수도권 공공임대 3200여가구 공급...SH공사, 시프트로 475가구 공급

국토부는 올해 전국적으로 공공임대 7만 가구, 매입·전세임대 5만 가구 등 총 12만 가구의 공공임대주택을 공급할 계획이다. 지난해(8만8000가구)보다 36% 증가한 수준이다. 특히 전체 입주자 모집물량의 60%를 수도권에 집중 공급한다는 방침이다.

LH나 서울시 SH공사 등에서 직접 건설·공급하는 공공임대주택은 5만9000가구에 달할 전망이다. 유형별로는 영구임대 4000가구, 국민임대 3만 가구, 5·10년 임대 2만1000가구, 장기전세 등 기타 공공임대 4000가구 등이다.

LH는 이달 하남 미사강변도시에서 공공임대 리츠방식의 10년 임대주택 1401가구를 공급할 계획이다. 특히 전 가구가 전용면적 51~84㎡의 중소형으로 구성돼 실수요자들의 관심이 높을 것으로 기대되며, 임대보증금은 면적별로 4410만∼1억20만원, 월 임대료는 42만∼74만원으로 월 임대료의 50%까지 임대보증금 전환이 가능하다.

LH는 아울러 김포한강신도시에서도 미사강변과 동일한 10년 공공임대 1763가구를 이달 안으로 함께 분양할 계획이다. 전용면적은 74㎡와 84㎡의 두 타입으로만 구성됐으며, 임대조건은 74㎡의 경우 임대보증금 6500만원, 월임대료 41만원, 84㎡는 임대보증금 6900만원, 월임대료 46만원으로 주변 전세 시세의 73~77% 수준에서 결정됐다.

서울에 거주하는 무주택자라면 SH공사가 분양하는 임대주택(시프트 등)을 눈여겨볼 만하다. SH공사는 지난달 상계동 보금자리지구 115가구를 비롯, 637가구에 대한 국민임대주택 입주자를 모집한데 이어 이달엔 장기 전세주택(시프트) 475가구를 공급할 계획이다.

시프트는 최장 20년간 살 수 있고, 주변 전세시세의 80% 이하 가격에 시세가 형성되며, 현재 서울시에서만 운영, 공급하고 있다. 기존 전세계약의 방식을 적용, 매월 임대료를 내지 않고 이를 전세금으로 환산해 지급한다. 이달 SH공사의 시프트 공급물량은 상계동 보금자리 114가구, 등촌동 시프트 54가구, 수서동 시프트 73가구 등이다.

업계관계자는 “같은 면적대비 실 거주가격은 시프트보다 국민임대가 더 저렴하지만, 소득제한 등 자격은 국민임대가 더 까다로운 편”이라며 “국민임대는 대부분 최대 49㎡형으로 서민들이나 저소득계층 위주인 반면, 시프트는 59㎡, 84㎡가 많고 일부 중대형 면적도 공급된 바 있어 중산층을 위한 측면이 상대적으로 강하다고 볼 수 있다”고 비교했다.
최인웅 기자 ciu017@