[배종완 세무사의 절세 꿀팁(16)] 대출이자 비용처리

코로나 이후 물가 상승에 따라 점심 값이 1만 원을 넘기는 현 상황에서 투자자금을 구하기는 쉽지 않다. 많은 사람들이 부동산을 통해 부수입을 얻고 싶어하지만, 전액 자기자본으로 부동산을 매입할 수 있는 이는 드물다. 심지어 그렇게 할 수 있는 사람들도 대출을 이용해 부동산을 구입하는 전략을 선택한다. 부동산 대출은 이제 일반적인 방법이 되었다.

부동산 임대소득은 종합소득세의 사업소득에 포함되며, 총 임대수입에서 필요경비를 제외한 금액으로 세금을 계산한다. 인정받을 수 있는 필요경비의 범위는 좁지만, 그 중에서도 대출 이자가 가장 큰 비중을 차지한다.

부동산 취득 시 발생한 대출금의 이자는 임대소득에서 필요경비로 인정되어 종합소득세를 줄일 수 있다. 여기까지는 대부분의 사람들이 알고 있는 부분이다. 그러나 다음과 같은 경우에 어떤 상황이 벌어질지 생각해보자.

노후 준비를 하는 甲씨는 저축한 자금과 대출을 조합해 A상가를 취득했다. 임대사업자로 등록한 후, 종합소득세 신고 때 대출 이자를 필요경비로 계상하며 세금을 성실하게 납부해왔다. 그런데 금리 인상으로 이자부담이 커져 대출을 전액 상환하게 되었다. 몇 개월 후, 갑작스런 자녀의 결혼으로 목돈이 필요해져, 결국 甲씨는 A상가를 담보로 다시 대출을 받았다. 이 경우 신규 대출의 이자비용은 필요경비로 인정될까?
소득세법에 따르면, 필요경비로 인정되는 지급이자는 수익과의 관련성과 통상성이 요구된다. 甲씨의 경우, A상가를 담보로 자녀의 결혼자금을 위한 대출을 받았다. 이 대출이 임대사업과 관련성이 있는 것으로 볼 수 있을까?

일반적으로 생각하면, 자녀의 결혼자금용 대출은 임대사업과 관련이 없다고 볼 수 있겠으나(사실상 관련이 없을 것이다), 법원의 시각은 이와 다를 수 있다.

판례에 따르면, 임대용 부동산을 전액 자기자본으로 취득한 후, 해당 부동산을 담보로 대출을 받아 투자자본을 회수하면, 그 대출은 임대소득을 얻기 위한 것으로 간주된다. 대출로 회수한 자본이 어디에 사용되었는지는 지급이자의 필요경비 공제와는 무관한 것이라고 판시하고 있다. [서울고법2014누52123(2014.10.15.)]

임대업에 사용 중인 부동산을 담보로 대출을 받으면, 대출의 용도나 시기와 상관없이 지급이자를 필요경비로 인정받을 수 있다. 즉, 대출금을 자녀의 결혼자금으로 사용해도 '수익과의 관련성'에는 영향을 미치지 않는다는 의미이다.

그렇지만, 지급이자의 필요경비가 일부 부인되는 경우도 있다. 그 예로 '초과인출금'이 발생한 경우인데, 초과인출금은 자기자본을 초과해 인출된 금액으로, 부채의 총액이 장부상 자산의 총액보다 클 때 발생한다.
부동산을 취득할 때의 대출이자는 대부분 필요경비로 처리하지만, 취득 후의 담보 대출 이자는 종종 누락되곤 한다. 종합소득세는 자진신고 납부 세목이므로, 납세자 본인이 비용을 처리하지 않으면 과세 관청이 자동으로 처리하거나 환급해주지 않는다. 이러한 부분은 납세자가 스스로 챙겨야 하며, 어려움이 있다면 세무사에게 상담을 받아볼 것을 권장한다.


배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com