[초점] 美 뉴욕 사무실 공실률 22.7%로 치솟아...2026년까지 회복 어려워

재택 근무 확산, 거주 인구 감소, 대형 소매점 폐쇄 등 도심 공동화

미국 최대 도시 뉴욕의 사무실 공실률이 재택근무 확산 등으로 인해 올해 22.7%로 치솟았다고 글로벌 부동산 컨설팅 업체 콜리어스(Colliers)가 18일(현지시간) 밝혔다. 콜리어스는 이 공실률이 오는 2026년 이전에는 19% 이하로 내려가지 않는 등 뉴욕시 사무실 공실률이 장기간 높은 상태를 유지할 것으로 예상했다. 뉴욕시 사무실 공실률이 평균 11% 이하로 내려간 적이 없다.

뉴욕에서 빈 사무실이 크게 늘어남에 따라 뉴욕시 세수 감소가 불가피할 것으로 보인다. 뉴욕시에서 상업용 부동산 관련 세금이 전체 세수에서 차지하는 비중이 20%에 달한다.

미국에서 팬데믹 이후 주요 도시 사무실의 공실률이 치솟고 있다. 일부 기업들이 재택근무 대신에 출근을 종용하고 있으나 공실률이 낮아지지 않고 있다. AP 통신은 부동산 업체 CBRE의 자료를 인용해 미국 주요 도시의 사무실 공실률이 올해 1분기에 17.8%를 기록했다고 보도했다. 이는 팬데믹 이전인 2019년 4분기 당시의 12.2%에 비해 5.6% 포인트가 증가한 것이다.

특히 일부 대도시의 공실률이 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 샌프란시스코의 공실률은 29.4%에 달했고, 휴스턴 23.6%, 필라델피아 21.7%, 워싱턴 DC 20.3% 등으로 집계됐다. 미국 최대 도시 뉴욕시의 사무실 공실률은 15.5%로 나타났으나 그 이후 공실률이 크게 올라가고 있다.

에릭 애덤스 뉴욕 시장은 뉴욕시에 50만 명이 추가로 거주할 수 있는 주거 공간을 마련할 계획이다. 그는 지금까지 주거용 빌딩 건설 제한 구역인 맨해튼 미드타운 지역에도 주거용 빌딩이 들어서도록 관련 규정 개정 작업을 하고 있다. CBRE에 따르면 지난 20년 동안 뉴욕시에서 80개 상업용 빌딩이 주거용 빌딩으로 전환됐다. 이 업체는 향후 10년 동안 200개 이상의 상업용 빌딩이 주거용으로 바뀔 것으로 예상했다.

미국 상업용 부동산 가격은 본격적인 내림세로 접어들었다. 무디스 애널리틱스는 17일 미국 상업용 부동산 가격이 분기 기준으로 2011년 이후 처음으로 올해 1분기에 하락했다고 밝혔다. 마크 잔디 무디스 애널리스트는 “앞으로 상업용 부동산 가격이 더 내려갈 것”이라고 말했다.

스위스의 글로벌 금융그룹 UBS에 따르면 미국에서 향후 5년 동안 약 5만 개의 소매점이 문을 닫을 것으로 전망됐다. 금리 인상으로 부동산 가치가 하락했고, 재택근무와 전자상거래 증가로 사무실과 소매점 수요가 급감하고 있다.

월마트, 스타벅스, 홀푸드(식료품점), CVS (약국 체인점)을 비롯한 대형 소매 체인점들이 미국 대도시에서 점차 사라지고 있다. 공급 과잉, 재택근무 확산, 온라인 쇼핑 증가, 높은 임대료, 범죄와 안전 문제, 인력난 등이 도심 공동화의 원인으로 꼽힌다.

미국 대도시에서 중소 도시나 교외 지역으로 주거지를 옮기는 인구 이동 현상도 나타나고 있다. CNN 비즈니스에 따르면 지난 2019년부터 2021년 사이에 샌프란시스코 인구는 6%가 감소했고, 로스앤젤레스와 뉴욕 인구는 3%가 줄었다.

국기연 글로벌이코노믹 워싱턴 특파원 kuk@g-enews.com