주택 문제의 해법으로 제시한 각 후보들의 공약은 각 당의 정치적 성향에 따라서 차별화되어 있다. 우리는 이러한 차별화를 통하여 주택 문제를 좀 더 다양한 시각에서 바라볼 수 있다. 주택 문제는 다층적이고 이해관계가 상반되는 면이 많기 때문에 통합적으로 다루어야 한다. 당선인의 주택 공약과 안철수 후보의 주택 공약을 중심으로 새 정부의 통합적 주택 정책 방향에 대하여 논해보고자 한다. 물론, 다른 후보들의 공약도 참조한다.
새 정부의 주택 정책이 지속가능하려면 다음과 같이, 자가보유율 제고, 주택보급률 상향, 부담가능 주택 대량 공급, 임대차 정상화, 정비사업 활성화, 세제 및 금융의 지속가능한 관리, 탄소 중립 등이 중요하다.
첫째, 당선인은 '자가보유를 높여야 한다'는 발언을 했다. 안철수 후보는 자가보유율 80%를 공약했다. 주택 정책의 궁극적 목표는 현재 60% 수준인 자가보유율을 높이는 것이라고 생각한다. 10년 후 자가보유율 목표를 설정하고 이를 달성하기 위한 중장기 로드맵을 작성하여 임기 말에 국민들이 체감할 수 있는 성과를 거둘 수 있어야 한다. 특히, 무주택자들이 많은 저소득층이나 서민들의 자가보유율의 제고가 중요하다. 무주택 서민들에게 '내집 희망'을 주어야 한다.
둘째, 5년간 주택 250만호가 공급되면 주택 보급률 110%를 열 것이다. 민간 부문을 중심으로 한 250만호 공급 공약은 당선자와 안철수 후보가 같다. 전국적으로 공공택지 142만호, 재건축과 재개발사업 47만호, 도심 및 역세권 복합개발 20만호 등 250만호이며, 수도권은 130만호~150만호를 공급한다. 총 공급 250만호에서 신규 공급 호수는 약 200만호로 추정되는데, 이럴 경우 주택보급률은 현재 104%에서 인허가 기준으로 110%를 초과할 것으로 보인다. 임기 내에 주택보급률의 적정 목표라고 볼 수 있는 110%를 달성하는 것이다. 민간 부분의 주택 공급을 활성화하기 위해서 도시계획, 건축, 금융, 세제 등 현재의 각종 규제 등을 사안에 따라서 점진적 개선이나 규제 개혁을 할 필요가 있다.
총 250만호 중에서 서민들이 부담가능주택은 100만호 수준으로 총 공급량의 40%이다. 미청년이나 신혼부부, 무주택 서민들을 위한 신규 공급 주택 수는 청년원가 주택 30만호, 역세권 첫 집 주택 20만호, 공공임대주택 50만호로 총 100만호이다. 안철수 후보도 안심 주택 100만호 공급을 약속했다. 총 수요주택수의 약 1%에 해당하는 20만호를 매년 평균 공급한다니 적은 량은 아니다. 흔히 '반값 아파트'로 불리우는 부담가능주택(Affordable Housing)을 대량 공급해야 한다.
셋째, 서민용 주택의 지속가능한 해법으로 공공임대형과 공공분양형의 비중을 어떻게 조정해 나아가야 할까? 서민 무주택 주택 문제의 해법으로 공공임대주택을 확대하느냐? 아니면 분양주택으로 공급하여 자가보유율을 높이느냐?는 매우 중요한 선택 포인트다. 공약대로 공공임대주택 50만호를 공급하게 되면, 공공임대주택 비중이 현재 8%에서 10%로 높아질 것이다. 유럽의 복지국가들은 공공임대주택의 비중이 높음에 따른 재정 부담을 해소하고자 1980년대, 1990년대에 공공임대주택의 비중을 낮추었으며, 현재 평균 약 8% 수준이다. 공공임대주택 비중을 10%, 15% 계속 높여야 할까?
넷째, 당선자의 공약은 민간 주도 정비 사업이 활성화될 수 있도록 전반적인 사항을 다루고 있다. 관련 공약이 실행되면 재개발사업, 재건축사업, 리모델링 사업, 그리고 제1기 신도시 재정비사업 등은 활성화될 것으로 판단된다. 서민들이 주로 거주하는 저층 단독주택 및 다가구 주택 구역은 이해관계가 상충될 수 있는 다양한 소유자나 세입자 구성, 작은 필지 등으로 인하여 정비사업이 용이하지 않다. 소규모주택 정비사업, 가로주택 정비사업이 활성화될 수 있도록 주차장 설치 문제 해소, 용적율 상향, 층수 규제 완화 등을 공약했다. 종 상향, 사업부지 확대 등을 좀 더 적극적인 해법이 필요해 보인다.
다섯째, 현재 주택 임대차는 시한 폭탄이다. 주택 정책에서 무엇보다도 중요하게 다루어야 한다. 임대료와 계약기간에 대한 임대인과 임차인의 이해관계가 매우 첨예하며, 주택가격 상승과 밀접하게 연관되어 있다. 공약은 임대차 3법 전면 재검토, 등록임대사업자 지원제도 재정비, 전세 및 월세 소득 공제 등이다. 임대차 3법인 전월세신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제에 대하여 구체적인 공약 내용이 제시되지 않고 있다. 2020년 7월 31일에 시행된 임대차 3법이 5월 대통령 취임 후 곧 2년이 된다. 인수위원회에서 면밀히 검토하여 신중하게 다루어야 할 것이다. 새 정부의 첫 시험대가 될 수도 있다. 주택 임대차에서는 안정화와 정상화가 중요하다.
여섯째, 주요 대선 후보들은 LTV 완화를 공약했다. 과연 세계적으로 집값 상승폭이 최고인 한국의 현 상황에서, LTV 완화가 좋은 것인가? 생각해 볼 점이다. 주택 가격이 계속 상승할 경우에는 이롭겠지만, 그렇지 못하다면 재앙이 될 수 있다. 주택 가격이란 오르고 내리는 사이클 상에 한 지점에 있을 뿐이다. 현재 주택가격은 5년간 급등으로 매우 위태로운 상황이다. 모 후보는 LTV 90%까지 허용했는데, '위험한 공약'이라고 말할 수밖에 없다. 주택의 급매 가격은 통상 기존 가격에서 5~10% 정도 내린 가격이다. LTV 90%로 구입한 주택은 급매나 급급매하면 바로 깡통 주택이 되는 것이다. 특히, 이러한 완화가 저소득층이라 할 수 있는 생애최초주택구입자 등 무주택자들을 대상으로 한다는 점이 더 큰 문제이다.
만일, LTV 80% 공약을 실행한다면, DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)와 같이 병행 운영하도록 하여 지속가능한 주택담보대출이 되도록 하여야 한다. 안철수 후보의 무주택 실수요 청년, 생애최초 주택구입자, 장기 무주택자를 대상으로 하는 LTV 80%, 기준 금리 수준의 이자, 15년 거치 30년 상환 조건 공약은 지속가능하다고 본다.
일곱째, 민생에 가장 크게 영향을 미치는 주택 세제에서 지속가능성이 중요하다. 기본적으로 보유세는 부담가능해야 하고, 거래세는 주택 시장의 활성화에 장애가 되지 않는 방향으로 관리되어야 한다. 현재 핫이슈인 종합부동산세에서, 1가구 1주택 가구에게는 부담가능한 수준으로 조정될 필요가 있으며, 다주택 가구의 경우 과도한 중과 과세율은 완화하고, 상속 지분, 농어촌 주택, 고향집, 전통 보전 고택 등 선의의 피해를 구제할 수 있도록 해야 한다. 양도소득세는 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 수준으로 중과세율을 완화할 필요가 있다. 과도한 양도세 부과로 인하여 주택 자산이 축소되어, '거주 선택의 자유'에 장애물이 되고 있는 경우도 있는데, 이에 대한 대책이 필요하다. 외국인에 대한 취득세율은 거주 외국인과 비거주 외국인을 분리하여 조정할 필요가 있다.
여덟째, 임기 5년에, 한국 탄소 소비의 11%를 차지하는 주택에서 탄소 감축은 매우 중요하다. 2030 NDC 40%를 달성하기 위하여, 에너지제로주택(ZEH), 그린 리모델링을 전면적으로 추진해야 한다. 재건축안전진단 평가 항목에서도 '탄소배출'을 추가할 필요가 있다. '구조안전성' 항목을 현재 50%에서 30%이하로 줄이고, 신규 '탄소배출' 항목을 10% 수준에서 추가할 필요가 있다.
새 정부는 공정과 상식에 기반한 통합과 미래를 내세우고 있다. 그 첫 걸음이 인수위 활동이다. 당선인 공약과 안철수 후보 공약을 중심으로 하고, 다른 후보의 좋은 공약은 적극적으로 수용해야 할 것이다. 앞으로 10년 후 자가보유율 80%를 목표로 하여, 임기가 만료될 2027년에 자가보유율 70% 수준에 달성할 수 있기를 바란다.
이영한 서울과학기술대학교 건축학부 교수/전 주택도시대학원 원장
