국토교통부 주택통계에 따르면 작년 12월 주택 매매거래량은 총 2만8603건으로 집계됐다. 이는 전월(3만220건) 대비 5.4%, 전년동월(5만3774건)보다는 46.8%나 감소한 수치다. 연간 기준으로는 지난해 주택거래량은 50만8790건으로 1년 전(101만5171건)과 비교하면 반토막이 났다.
미분양 주택은 지난해 10월 4만8000 가구, 11월 5만8000 가구, 12월 6만8000 가구로 한달에 1만 가구씩 늘어나는 추세다. 물론, 2008년 외환위기 당시 미분양 주택 16만6000 가구에는 한참 못 미치지만, 증가 속도는 전에 경험해보지 못한 수준이다.
미분양 물량이 증가하면 분양대금 또는 중도금대출이 발생하지 않아 건설사들은 어려움에 직면하게 된다. 특히, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 사업을 진행하는 경우 공사비는 물론 원금과 이자의 상환이 어려워져 부도 위험은 더욱 높아진다.
우리는 2008년 글로벌 금융위기 당시 악성 미분양 증가로 인한 중소 건설사들의 연쇄부도와 같은 심각한 경제 위기를 경험한 바 있다.
그래서 과거 정권에서 미분양 해소책이 무엇이 있었는지 다시 한번 들여다볼 필요가 있다. 2009년 정점이었던 미분양물량을 절반 가까이 줄일 수 있었던 대책이 바로 세제 혜택이었다. 미분양주택 매입시양도세 비과세되는 일시적 2주택 인정기간을 연장하고, 취․등록세 50% 감면, 매입임대주택 세제혜택도 확대(규모 85→149㎡이하,기간 10→5년)했으며 LTV 10% 상향조정 등을 내놓았다. 또한 1세대 2주택자 중과대상에서 제외되는 지방 광역시 소재 저가주택 기준을 1억에서 3억원으로 조정했다.
악성미분양(준공후 미분양) 매입도 그 조건과 방법을 구체적으로 정하지 않은 상태에서 매입하는 것은 바람직하지 못하다.
지난해 12월 서울 강북구 수유동에 위치한 전용면적 19~24㎡ 36가구를 LH가 매입임대용으로 사들였다. 당시 본 아파트는 준공 후에도 주인을 찾지 못한 악성 미분양이라는 점에서 주목을 받았다. 이 아파트는 지난해 6대 1의 경쟁률로 청약을 마감했지만 미계약이 발생했고, 같은 해 7월 15% 할인 분양에 나서기도 했지만 물량을 소진하지 못했다. 이를 LH가 사들이면서 논란이 됐다. 아마도 LH 직원들은 심사숙고하고 면밀히 검토해 매입했을 것이다. 그런데 그 이후 가격이 더 하락하면서 높은 가격으로 사들였다고 질타를 받았다. 그래서 미분양이 됐다고 모두 매입하는 것이 능사는 아니다. 오히려 정부가 미분양 주택을 수요자가 살 수 있도록 세제혜택 등 여건을 만들어 주는 것이 더 효과적이고 시급하다. 물론 중도금대출을 주택담보대출비율(LTV) 완화에 대응하는 수준의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화도 필요하다.
올 한해 부동산시장은 어려운 한해가 될 것이다. 한국과 미국의 기준금리 인상은 조만간 멈추겠지만 올라간 금리가 당분간 하락하지 않는 고금리가 지속될 것이기 때문이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수
