[민경철의 법률톡톡] 깡통전세 셀프낙찰 손해를 줄이려면

깡통전세란 집의 매매가 대비 전세가가 70% 이상인 집을 말한다. 집이 경매로 넘어가면 시가의 60% 수준으로 떨어지기 때문에 전세가율이 이보다 높으면 보증금을 받지 못하게 된다. 깡통전세가 흔해지게 된 데는 갭투자가 한 몫을 했다.

갭투자는 전세를 끼고 집을 매수하는 것으로 집주인은 적은 돈으로도 집을 살 수 있고 집값이 오르면 시세차익을 얻을 수 있다. 하지만 집값이 내려가면 깡통전세가 되어 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없게 된다. 집을 팔아도 보증금 전액을 반환하지 못하는 것이다.
보증금을 못 받으면 결국 전셋집에 대해 경매청구를 할 수밖에 없다. 그런데 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 집은 낙찰되기 어렵다. 임차인으로부터 집을 명도받기 매우 힘들어서 응찰을 꺼리기 때문이다. 그래서 여러 번 유찰을 거듭하다보면 가격이 상당히 낮아질 수 있다.

더욱이 집값이 전세보증금보다 낮은 깡통전세라면 경매에서 낙찰되기는 더욱 힘들다. 경락인 입장에서는 낙찰을 받아도 대항력 있는 선순위 임차인에게 보증금을 내주고 나면 남는 것이 전혀 없기 때문이다. 결국 이래저래 임차인 본인이 낙찰 받을 수밖에 없다.

전셋집이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법으로는 세 가지가 있다. 낙찰대금에서 배당받거나 경락인으로부터 받거나 낙찰대금에서 일부만 회수하여 나머지를 경락인으로부터 받는 것이다.

낙찰대금에서 배당받으려면 임차인이 배당요구를 해야 한다. 물론 그 전제로 대항요건과 우선변제권을 갖추어야 한다. 이때 임차인이 선순위인지 후순위인지, 매각대금이 얼마인지에 따라서 보증금의 일부만 받을 수도 있고, 배당받지 못할 수도 있다.

대항력 있는 임차인이라면 경락인에게 보증금을 요구할 수도 있다. 이 때 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추어야만 한다. 임차인이 말소기준권리보다 후순위라면 경매로 인해 임차권이 소멸되므로 경락인에게 대항력을 행사할 수 없는 것이다.

이처럼 대항력 있는 임차인은 배당요구를 하여 낙찰대금으로부터 보증금을 회수할 수도 있고, 배당요구를 하지 않고 경락인에게 보증금을 요구할 수도 있다. 그러나 아무도 응찰하지 않으면 결국 임차인이 낙찰 받을 수밖에 없다. 이때 임차인이 배당요구를 했다면 상계신청을 할 수 있다. 즉 낙찰대금에서 자신이 배당받을 보증금을 공제한 차액만 납부하고 집의 소유권을 취득하는 것이다.
그런데 깡통전세라서 임차인이 전세가액 보다 싸게 낙찰 받았다면 상계처리 후 못 받은 보증금은 어떻게 되는 것일까? 예를 들어 집의 매매가가 3억이고, 전세보증금이 2억5천만원인데, 경매에서 낙찰가가 2억원이라고 가정하자. 임차인이 낙찰대금 2억원을 납부하면 그 돈은 선순위 임차인인 자신에게 배당되고 집의 소유권을 취득한다. 그러나 아직 못 받은 전세보증금 5천만원이 남아 있다. 5천만원은 어디서 받을 것인가?

대부분 5천만원을 예전 임대인으로부터 받을 수 있다고 생각한다. 그렇지 않다. 낙찰을 받으면 민법 제507조 혼동의 법리에 의해서 임대차보증금채권은 소멸하기 때문에 그것으로 끝나는 것이다. 혼동은 채권과 채무가 동일인에게 귀속되는 것으로, 혼동이 발생하면 채권은 소멸한다. 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰받음으로써 임대인의 지위를 승계하므로 보증금반환채무자가 되었고, 한편으로는 임차인으로써 보증금반환채권자이기도 하므로, 채권이 소멸되는 것이다.

만일 임차인이 배당요구를 안 했다면, 뒤늦게 낙찰을 받더라도 경제적 손실이 더욱 커질 수 있다. 상계처리도 할 수 없기 때문이다. 배당요구를 안했다면 낙찰대금 2억원이 임차인이 배당받는 것이 아니라 다른 채권자에게 분배된다. 물론 이때도 혼동에 의해서 전세보증금채권 2억 5천만원은 소멸된다.

결과적으로 임차인이 낙찰 받을 때 손해를 줄이기 위해서는 최대한 낮은 가격으로 낙찰 받는 것이 좋으며, 배당요구를 하는 것이 더욱 유리하다. 물론 경매절차는 변수가 상당히 많고 생각과 달리 진행되기 때문에 권리분석을 제대로 해야 하고 전문가 도움이 필요할 수 있다.


민경철 법무법인 동광 대표변호사

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