[문지형의 프롭테크 '썰'] 디지털 노마드 시대, 주거 제도가 바뀐다

'와이파이'만 터지면 어디든 사무실이다. 아침엔 서울 강남 카페에서 회의하고, 오후에는 부산 해운대에서 고객사를 만난다. 다음 날 제주 서귀포 호텔에서 갓 나온 조식 빵을 씹으며 기획서를 쓴다. 디지털 노마드에게 '집'은 고정된 좌표가 아니다.

코로나19가 촉발한 재택근무 혁명은 우리 삶의 방식 자체를 뒤바꿔 놓았다. 매킨지 2024년 보고서에 따르면, 전 세계 직장인 42%가 하이브리드 근무를 선호한다. 이 중 23%는 연간 3개 이상 도시에서 살 의향이 있다고 답했다.

우리나라도 예외가 아니다. 통계청 자료에 따르면 20·30대 1인 가구 중 12.3%가 연간 2회 이상 이사를 한다. 매년 증가하는 추세다. 하지만 현실은 차갑다. 임대차 계약은 여전히 최소 1년을 기본으로 하고, 전월세 시장도 6개월 미만 계약은 기피한다.


단기 거주는 거대한 사회 현상이다. 에어비앤비코리아 2023년 데이터에 따르면 1~3개월 장기 숙박 예약이 전년 대비 156% 늘었다. '한 달 살기' 트렌드가 MZ세대를 중심으로 확산되면서 제주(203% 증가), 부산(178%), 강릉(134%) 순으로 급성장했다.
주목할 점은 에어비앤비가 더 이상 외국인 관광객만의 플랫폼이 아니라는 사실이다. 워케이션(일+휴가)을 즐기는 국내 직장인들이 주요 고객층으로 자리 잡았다. 연구에 따르면 '워케이션' 온라인 언급량이 2022년 3분기부터 2023년 상반기까지 매분기 평균 5%씩 증가했다.

삼삼엠투를 필두로 한 단기 임대 전문 기업들도 급성장하고 있다. 최소 1주일부터 최대 12주까지 계약 가능한 이 플랫폼은 보증금 33만 원 고정으로 호텔 대비 50% 이상 비용을 절약할 수 있다. 출시 4년 만에 누적 다운로드 80만 건, 거래액 200억 원을 기록했다.

문제는 기존 주거 시장이 이런 변화를 따라가지 못한다는 점이다. 부동산중개업소나 임대인들은 6개월~1년 계약만 선호한다. 1~3개월 단기 임대는 '위험한 계약'으로 본다. 임대료도 월세의 1.5~2배를 요구하고, 보증금 문제도 복잡하다.


프롭테크 기업들은 데이터와 기술로 기존 부동산업과 완전히 다른 방식으로 접근한다.

첫째는 수요 예측이다. 지하철 이용량이나 카드 소비 패턴, 날씨를 분석해 지역별 단기 거주 수요를 예측한다. 인공지능(AI)을 활용해 개인 라이프스타일을 학습하고, 맞춤형 주거지를 추천하는 서비스도 등장했다.

둘째는 계약 방식의 디지털화다. 국내에서는 뱅크샐러드와 토스가 '보증금 대출'부터 '단기 임대 보험'까지 원스톱 서비스를 시작했다. 블록체인 기술을 활용한 전자계약 플랫폼들도 속속 등장하고 있다.

셋째는 공간 활용의 혁신이다. 하나의 건물에서 다양한 거주 패턴을 소화하는 '하이브리드 레지던스' 모델이 주목받고 있다. 1층은 24시간 코워킹 공간, 중간층은 단기 거주자용, 고층은 장기 거주자용으로 나누는 식이다.


에스토니아는 2020년 유럽 최초로 공식 '디지털 노마드 비자' 제도를 도입해 외국인이 최대 1년간 원격 근무하며 합법적으로 체류할 수 있도록 허용했다. 이 제도는 원격 근무자나 프리랜서에게 안정적인 거주권을 제공해 에스토니아 수도 탈린으로의 유입을 촉진했다.

포르투갈은 디지털 노마드와 단기 거주자를 대상으로 한 세금 혜택 정책을 운영해왔다. 특히 'NHR(Non-Habitual Resident)' 제도를 통해 외국 소득에 대해 최대 10년간 세금 감면 혜택을 제공한다. 2023년 리스본이 '최고의 노마드 도시' 순위에서 3위에 오른 것은 정부의 디지털 노마드 친화 정책과 생활환경, 세금 혜택, 저렴한 생활비 등이 복합적으로 작용한 결과다.

일본은 빈집 문제와 연결했다. 전국 846만 채의 빈집 중 조건을 만족하는 주택은 '단기 체류형 주택'으로 용도 변경을 허용했다. 지자체가 프롭테크 기업과 손잡고 리모델링부터 운영까지 지원해서 현재 12만 채가 단기 임대 시장에 나와 있다.

국내에서도 변화가 시작됐다. 서울시는 2024년부터 '청년 단기 거주 지원 사업'으로 1~6개월 계약 시 보증금 지원과 중개수수료 면제 혜택을 제공한다. 경기도는 '디지털 노마드 특구' 지정을 검토하며 분당·판교 중심으로 단기 거주 전용 단지를 계획하고 있다.

하지만 제도적 문제는 여전하다. 주택임대차보호법에 '단기 임대'에 관한 정의가 명확하지 않아 법적 사각지대가 존재한다. 단기 임대소득 과세 기준도 애매해서 집주인들이 기피하고 있다.

업계는 자체 해결책을 내놓고 있다. 주요 프롭테크 기업들은 '안심 단기 임대' 보험상품을 출시하고, AI 매칭 시스템으로 단기 거주자와 집주인을 연결하는 서비스를 개발하고 있다.

프롭테크는 단순한 중개 디지털화를 넘어서고 있다. IoT 센서가 생활 패턴을 분석해 다음 거주지를 추천하고, AR/VR로 원격 집 구경이 가능하며, AI가 신용도와 라이프스타일을 종합해 맞춤 임대 조건을 제시한다.

코로나19가 가속한 '비대면 생활'은 이제 되돌릴 수 없다. 스마트 도어록으로 비대면 입주가 가능하고, 가상 관리사무소가 24시간 민원을 처리한다. 로봇이 청소와 배송까지 담당하는 '무인 거주지'도 나타났다.


디지털 노마드 급증은 일시적 유행이 아니다. 200년간 이어진 '한 곳에 정착' 방식에 대한 근본적 변화다. 기차와 자동차가 19세기 도시를 뒤바꿨듯, 인터넷과 모바일이 21세기 주거 개념을 뜯어고치고 있다.

프롭테크의 역할은 단순 중개가 아니라 '제도 혁신의 다리'다. 데이터로 시장 변화를 보여주고, 기술로 새로운 거래 방식을 만들며, 플랫폼으로 이해관계자를 연결한다. 기존 업계가 "어렵다, 안 된다"고 할 때 "이렇게 하면 가능하다"는 대안을 제시한다.

정부와 지자체도 움직여야 한다. 새로운 주거 모델 시험 운영을 허용하고, 세제 혜택으로 시장 참여를 독려해야 한다. 에스토니아와 포르투갈처럼 제도가 유연해질 때 시장이 반응한다.

목표는 '이동 자유'와 '거주 안정'의 균형이다. 3개월을 머물든, 3년을 거주하든, 모든 거주자가 합리적 비용으로 안전하고 편리한 주거 서비스를 누리는 것. 디지털 시대 새로운 주거 복지의 모습이다.

변화의 물결이 일렁인다. 고정된 과거에 머물 것인가, 움직이는 미래로 나아갈 것인가.