1기 신도시 재건축 통과돼도 '가시밭길'…사업방식 등 해결 문제 ‘산적’

1기 신도시 특별법의 연내 통과 가능성이 커지면서 분당, 일산 등 해당 지역의 기대감이 높아지고 있다. 하지만 정비 사업 과정이 쉽지 않을 것이란 전망이다.

사업성 확보와 개발 방식, 용적률 상향, 재건축초과이익환수제 등 재건축 과정에서 불확실성이 크고 변수가 많아 장기적인 과점에서 신중하게 접근해야 한다는 지적이 나오고 있어서다.

21일 업계에 따르면 국회 국토교통위원회가 오는 22일과 29일 법안심사소위원회를 열고 '노후계획도시 정비를 위한 특별법'에 대해 논의할 예정이다.
현재 국회에 계류 중인 노후계획도시 정비를 위한 특별법은 전국의 노후화한 대규모 주택단지의 정비사업을 위한 규제 완화에 초점이 맞춰져 있다.

주요 규제 완화책으로 특별정비구역 지정 재건축 안전진단 완화나 면제, 용도 변경, 용적률 상향, 인허가 통합심의로 기간 단축, 통합개발 사업성 향상 등 다양한 방안이 거론되고 있다.

하지만 국회에서 특별법이 어떤 내용으로 어느 정도 수준으로 통과될지 알 수 없어 불확실성이 큰 상황이다. 하지만 특별법이 통과 되더라도 당장 재건축 사업이 시작되는 게 아니어서 장기적 관점에서 신중한 접근이 필요하다.

실제 재건축까지 소요돼는 시간이 구역지정에서 준공까지 10년 정도는 걸릴 것이라는 전망이 나온다. 순환개발로 순위에서 밀리면 얼마가 더 걸릴지 예상하기 어려워 그 과정에서 조합· 조합원 간 갈등이 심화할 수도 있다는 우려도 있다.

사업 기간이 장기화하면 고금리와 공사비 상승으로 인한 수익성 악화도 예상된다. 또한 부동산 경기 하락으로 사업 추진 동력이 떨어질 수도 있어 장기적 관점에서 접근이 필요하다.

재건축, 리모델링 등 사업방식을 놓고도 갈등이 예상이다. 재건축을 위해 주민 동의가 필요한데 이해관계가 얽혀있어 합의가 쉽지 않을 것으로 보인다.

리모델링을 추진 중인 일산과 평촌 일부 단지는 이를 놓고 이미 주민들이 갈등을 빚고 있다. 평촌 리모델링연합회는 올해 2개 단지가 탈퇴해 회원이 25개로 줄었다.

하지만 상대적으로 시간과 비용 측면에서 유리한 리모델링을 선호하는 입주민들도 적지 않아 사업방식을 놓고 갈등은 이어질 것으로 보인다.

특별법이 통과되면 총 51곳이 혜택을 받는다. 주택 수가 29만가구에 달하는 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1기 신도시가 대표적이다.

현재 1기 신도시 용적률은 분당(184%), 일산(169%)을 제외하고 평촌과 산본, 중동은 200%가 넘는다. 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다.

1기 신도시 특별법은 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지의 재건축 안전진단 규제를 면제하거나 완화하는 내용을 담고 있다. 현재 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안이 핵심이다.

현재 200% 정도인 1기 신도시 경우 용적률을 300%까지 올리고 역세권 주변은 종상향을 통해 최대 500%까지 완화할 것으로 보인다.

하지만 단지마다 용적률이나 층수 제한을 일괄적으로 적용할 수 없어 형평성 문제가 불거져 갈등의 소지가 될 가능성이 크다. 이에 대한 이해관계자의 합의가 필요한 것으로 보인다.

재건축 사업에 가장 큰 걸림돌인 재건축초과이익환수제도 여전히 남아 있는 것도 문제다.

국회 계류 중인 특별법과 규제 완화 등의 주요 내용이 아직 구체화되지 않아 현재 불확실성과 변수가 매우 큰 상황이다.

특별법 통과로 집값이 상승할 것이라는 막연하고 성급한 기대감에 섣부르게 재건축이나 리모델링을 추진하는 것보다는 신중하고 장기적인 측면에서 차분한 접근이 어느 때보다 필요한 시점이라고 전문가는 조언했다.


남상인 글로벌이코노믹 선임기자 baunamu@g-enews.com