수도권 물류센터 공급 절벽 진입…‘개발가 밑도는 A급 매매가’에 해외자본 쏠림

수도권 물류센터 시장이 금융권 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색과 공사비 급등 여파로 신규 개발이 정체되며 구조적인 공급 절벽 단계에 들어선 것으로 나타났다. 신규 개발원가보다 기존 물류센터 매매가가 낮게 형성되면서, 조정된 가격대를 활용한 글로벌 메가펀드 등 해외 자본의 거래 비중이 크게 확대되는 양상이다.

부동산 종합 서비스 기업 신영에셋이 22일 발표한 ‘수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트’에 따르면, 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 3.3㎡(1평)당 800만~1000만 원 선까지 상승했다. 반면 현재 수도권 A급 물류센터의 실거래가는 3.3㎡당 500만~1000만 원 수준으로, 신규 개발원가 대비 20~30% 낮게 형성돼 있다. 경·공매 시장에서 거래되는 부실자산의 하한가 역시 3.3㎡당 450만~550만 원으로 개발원가의 50~60% 수준까지 떨어진 상태다.

이 같은 가격 격차는 자산가치의 추가 하락을 방지하는 하단 지지선 역할을 하고 있다. 금리 변동성 속에서도 A급 자산의 매매가격은 보합세를 유지하고 있으며, 자산의 매매가 대비 연간 순영업소득 비율을 나타내는 캡레이트(Cap Rate)는 5.0~5.5% 수준에서 안착했다.
투자 주체별 움직임도 뚜렷하게 갈리고 있다. 금리 상방 압력과 레버리지 부담으로 인해 단기 배당형 자금의 관망세가 지속되는 사이, 장기 운용 역량을 갖춘 국내 기관·전략적 투자자(SI)와 블랙스톤, KKR, 스타우드 캐피탈 등 글로벌 메가펀드가 시장 전면에 나섰다. 이들은 조정된 가격대를 활용해 수도권 프라임 자산과 포트폴리오 대형 딜 인수에 적극적으로 나서고 있으며, 이에 따라 2025년 수도권 물류센터 전체 거래 중 해외 자본이 차지하는 비중은 74.7%를 기록했다.

임대차 시장의 계약 구조도 질적으로 개선되는 흐름을 보인다. 신규 공급 감소와 입지 우위 자산 선호 현상이 맞물리며 무상임대(Rent Free) 제공 기간이 줄어들었다. 대신 연 2.0~3.0% 수준의 정률 인상(Escalation) 및 소비자물가지수(CPI) 연동 조항이 표준 계약 구조로 자리 잡으면서 자산의 순영업소득(NOI)과 현금흐름 안정성이 강화됐다.

신영에셋은 이러한 시장 환경 변화를 바탕으로 투트랙(Two-Track) 투자 전략을 제안했다. 우량 임차인과 장기 임대차가 확보된 A급 자산을 신규 개발원가보다 낮은 가격에 매수하는 ‘코어(Core) 전략’과, 경·공매 부실자산을 인수해 용도 전환 및 임대차 재구조화로 가치를 높이는 ‘밸류애드(Value-Add) 전략’이다. 권역별으로는 서부·서북부권의 경우 라스트마일 입지를 갖춘 프라임 자산의 선별 인수를, 동남·남부권은 실거래가와 경·공매가 간 격차를 활용한 가치 제고 전략이 적합하다고 분석했다.

진원창 신영에셋 투자자문본부 이사는 “지금 수도권 물류센터는 새로 짓는 것보다 기존 자산을 매수하는 편이 유리한 구간”이라며 “신규 공급이 정체된 상황에서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것”이라고 밝혔다.


전수연 글로벌이코노믹 기자 2040sysm@g-enews.com