중국은 아직도 소득수준·도시화율 증가할 여지 많아…집값 뛴 대도시보다 한국 유학생·기업 많은 곳 유리

날씨 온화하고 공기 좋은 남방지역이 북방보다 좋아

최근 몇 년들어 금융회사들이 해외투자를 권유하기 시작했다. 그러나 성적표는 초라하다. 브라질 국채와 원유를 기초자산으로 하는 DLS가 그렇고 중국 펀드도 신음하고 있다. 국내에선 개인들의 자산이 부동산에 너무 치우쳐서 팔아야 한다고 주장하고 있다. 해외투자 상품 추천에서 부동산투자 상품은 거의 없다. 간접투자상품에 부동산이 있긴 하지만 미미하다. 주식과 채권 위주의 간접투자상품을 권유한다. 금융회사는 금융회사가 가지고 있는 상품을 통하여 수수료 수입을 많이 올려야 하기 때문에 어쩔 수가 없으리라 본다. 금융회사들이 잘 홍보하지 않는 해외투자 분야를 소개하고 싶다. 우선 세계적으로 가장 넓은 땅을 가진 중국 부동산이 대상이다.

그 나라의 경제 규모와 경제적 역량을 따질 때 가장 기본적인 데이터가 국토면적과 인구다. 중국은 땅도 넓고 인구도 많다. 땅은 959만6000㎢로 한반도의 44배 규모다. 22개의 성(省), 4개 직할시(直轄市), 5개 자치구(自治區) 그리고 홍콩과 마카오의 2개 특별행정구가 있다. 미국 CIA자료(www.gov)에 따르면 2015년 7월 현재 중국의 인구는 약 13억6700만여 명이다. 단연 세계 1위이다. 산둥성 인구는 약 9800만 명이다. 우리나라(남한)의 인구는 2015년 10월 현재 행정자치부 주민등록 인구통계에 따르면 5100여만 명이고 세계 26위에 해당한다. 미국 CIA자료에 따르면 북한은 2015년 7월 현재 약 2490여만 명으로 세계 51위이다.
굳이 이렇게 교과서적으로 비교하는 이유가 있다. 경제부문에서 중국을 하나의 나라로 생각하면 인식과 판단에 큰 오류가 생긴다. 면적으로 보면 한반도의 44배이므로 44개의 나라, 인구로 보면 약 14억 명이므로 남북한 인구 7500만 명의 18배이므로 18개의 나라로 보면 된다. 행정구역 상 33개의 성, 직할시, 자치구, 특별행정구를 각각의 나라로 보고 판단해야 한다. 그만큼 공부할 범위도 넓지만 투자의 범위도 넓다.

상유정책, 하유대책(上有政策, 下有對策)

우리는 중국이 공산당 일당 정치체제로서 중앙과 지방이 일사불란할 것으로 생각한다. 중국 속담에 ‘상유정책, 하유대책(上有政策, 下有對策)’이 있다. 풀어 쓰면 ‘중앙정부에서 정책을 발표하면 지방정부는 그 정책에 대한 대책이 있다’는 뜻이다. 구체적 사례를 들어보면 이해가 쉽다. 2006년 전후로 중국 대도시의 부동산시장 특히 주택시장이 중국인들과 외국인(특히 홍콩, 대만, 화교)들의 구매 열풍으로 시장이 과열되었다. 이 과열을 통제하기 위하여 중국 중앙정부(주택건설부와 외환관리국)에서 ‘외국인들은 중국에서 1년 이상 거주자에 한하여 1주택을 매입하도록 제한’했다. 소위 중앙정부의 정책발표였다. 그러나 주택시장이 아직도 냉각상태인 지방정부는 오히려 외국자본 유입을 희망하는 상태였다. 베이징, 상하이 등 과열된 대도시를 제외한 많은 수의 지방정부는 암묵적으로 외국인들의 주택매입을 허용하고 있었다. 때에 따라 중앙정부도 지방정부의 대책을 암묵적으로 인정하기도 한다. 왜냐하면 중국은 너무 (땅이) 넓고 (인구가) 많기 때문에 하나의 정책으로 전국을 커버할 수가 없다. 과열된 대도시를 통제하기 위한 정책이지만 냉기가 도는 지방정부의 주택시장을 얼어붙게 할 수는 없기 때문이다.

골프장 허가의 경우도 마찬가지다. 중앙정부의 (불허가)정책과 지방정부의 (허가)대책이 있었다. 그러나 주택시장 제한정책의 뉘앙스와는 조금 다르다. 중앙정부의 골프장 허가금지 이유는 골프는 자본주의 사치풍 놀이이며 농민들의 농토를 잠식한다는 이유에서다. 그렇지만 지방정부는 골프장 건설을 통하여 외자유치가 필요했다. 중국 동해지역에 골프장이 많이 생겼다. 중앙정부의 불허가 방침에도 불구하고 지방정부는 외국자본에 대하여 ‘체육구락부’라는 명칭으로 농민들의 농지를 장기 임대하여 허가를 해주었다. 전자(외국인 주택매입 제한정책)는 중앙정부가 지방정부의 대책을 일부 알고도 모르는 척 할 수 있는 것이었지만 후자(골프장 허가)는 중앙정부의 강력한 정책이었다. 아래에서 이렇게 사례를 말하는 이유를 이해하게 될 것이다.

외국인의 부동산 매입규제 암암리에 풀고 있다
리커창 중국 국무원총리는 올해 전국양회(全國兩會)에서 “외국인의 중국 주택매입을 환영한다”고 했다. 단지 인사치레의 말은 결코 아닌 것 같다. 수년 동안 외국자본의 중국내 부동산 매입제한을 폐지할 시간이 점점 가까워지고 있다고 중국의 한 언론이 지난 6월 23일 보도했다.

중국 국가통계국이 지난 11월 18일 발표한 2015년 10월 현재 주택관련 통계자료에 따르면 신축 아파트 가격변동 상황은 작년 동월 대비 70개 대중(大中) 도시(城市) 중 가격이 하락한 도시는 54개, 상승한 도시는 16개다. 베이징, 상하이, 선전 등 대도시 주택가격은 작년 대비 많이 올랐다. 그중 선전시가 홍콩인들의 주택 매입으로 인하여 가장 많이 상승했다. 그러나 대부분 도시들의 주택가격은 오히려 내렸음을 알 수 있다. 10월 분의 작년 동월 대비 가격 최고 상승폭은 40.5%, 최저 하락폭은 6.5%다. (부동산 가격은 임금과 마찬가지로 하방경직성이 있다. 오를 땐 가파르게 많이 오르지만 내릴 땐 어느 정도 내리면 더 이상 잘 내리지 않거나 많이 내리더라도 곧바로 어느 정도 회복이 되는 속성이 있다. 위 통계수치에서 보듯이 상승폭은 크지만 하락폭이 크지 않은 것은 이 때문이다)
중고 아파트 가격변동 상황도 거의 마찬가지다. 작년 동월 대비 70개 대중 도시 중 가격이 하락한 도시는 45개, 상승한 도시는 24개이고 현상유지는 1개 도시다. 10월 분의 작년 동월 대비 가격 변동 중 최고 상승폭은 36.8%, 최저 하락폭은 9.5%다.
상하이 이거(易居)연구원 부원장 장홍욱은 “정부가 일련의 간섭정책을 점진적으로 개방하고 있다”며 “‘구입제한’ ‘대출제한’ ‘가격제한’ 모두 해제하고 단지 ‘외국인주택구입투자제한’은 취소한다는 명확한 발표문이 없었다”고 말했다. 또 “점진적으로 이러한 조치들이 해제될 것으로 보이지만 반드시 중앙정부(주택건설부 또는 외환관리국)가 외국인들의 주택매입 제한을 취소한다는 발표를 할 필요는 없다. 각 지역의 도시들이 정책을 내놓거나 또는 암암리에 해제할 가능성이 있다”고 밝혔다.
실제로 지난 5월 6일 광둥성 강문시 주택건축국은 기자회견을 통하여 3년여의 ‘외국인주택매입투자 제한정책’을 취소한다고 발표했다.

중국의 규제완화를 기회로

이러한 상황에 비추어 볼 때 중국 위안화의 (강세 후)안정과 더불어 주택 가격 역시 안정되고 있음에 따른 자신감에서 외국인에 대한 주택과 부동산시장 전반에 대하여 개방하고 있다. 앞으로 중국 관광여행과 더불어 부동산시장에 대한 투자(탐방)여행도 권하고 싶다. 아직도 중국은 소득 수준과 도시화율이 증가할 여지가 많다. 일시적인 안정과 하락을 겪는다면 이때가 투자의 적기라고 본다.
지역적으로는 춥고 미세먼지가 많은 북방지역보다 날씨가 온화하고 공기가 좋은 남방지역을 권하고 싶다. 도시로는 베이징, 상하이, 선전, 광저우 등 이미 부동산가격이 많이 오른 1선 대도시보다 2~3선의 도시를 추천하고 싶다. 이미 1선 대도시들의 주택가격은 서울과 큰 차이가 없다. 한 도시 내에서는 가급적 매매나 임대가 원활할 수 있는 외국인 거주지역, 한국 유학생이 많이 진출한 지역, 한국 대기업이 진출한 지역이다. 새로운 직업이나 사업 아이템을 찾기도 쉬울 수 있다.
만약 중국 주택에 투자한다면 중국에는 세컨드 하우스 격으로 생각해 보자. 은퇴를 하고 자녀들이 출가했다면 단출하게 부부가 가서 거주해 보기도 하자. 거기서 새로운 일거리를 찾아보기도 하고 곁들여서 역사탐방과 관광도 해 보면 재테크와 동시에 새로운 인생 활력이 생길 것이다.

약 2개월 전 중국 후난성 창사시를 방문한 적이 있다. 창사시는 후난성의 수도다. 후난성의 인구는 약 7000만 명이다. 아직은 발전할 여지가 많고 한국의 경제력과 기술이 들어오길 원한다. 우리 기준에서 보면 무엇이든 부족하다. 소득 수준도 부족하고, 의료수준도 턱없이 부족하다. 멀리서 객관적으로 평가한 후 그리고 직접 가서 보아야 느껴지고 감이 잡힌다.



황상석 전 NH농협증권 PI센터장