‘모기지 왕국’ 웰스파고, 모기지 사업 대규모 축소

웰스파고(Wells Fargo)는 한때 미국 주택 모기지 대출 3건 가운데 1건을 할 정도로 성장한 거대한 모기지 왕국이었으나, 이제 대출 규모를 대폭 축소할 계획인 것으로 알려졌다.

16일(현지시간) 정통한 소식통을 인용한 외신에 따르면, 웰스파고 경영진은 더 이상 모기지 사업 업계 1위 자리에 전념하기보다 지난해 신규 주택 대출 2050억 달러 중 약 3분의 1을 창출한 외부 모기지 기업과 연계하면서 주택 모기지 대출 축소에 나설 계획이다. 이러한 전략 변화는 임원진의 교체 및 은행의 명성을 떨어뜨리는 값비싼 규제 당국의 조사를 회피하기 위한 수년간의 노력에 따른 것이다.
지난 1년 동안에만 곤경에 처한 대출자들에게 피해를 준 과실로 2억5000만 달러의 벌금 부과 그리고 미국의 어떤 다른 은행보다 웰스파고가 백인 주택소유자보다 흑인 주택소유자의 재융자 거부 비율이 더 높다는 언론 보도가 터져 나오면서 대중의 공분을 샀다. 두 가지 모두 다음 달로 예정된 의회 청문회에서 대형 은행장들을 대상으로 제기될 가능성이 높다.

웰스파고는 2008년 금융위기 이후 미국 거대 은행들이 모기지 대출은 적당하게 이뤄져야 한다고 결론 내렸을 때도 유일한 버팀목이었다. 이제 웰스파고 임원들은 신규 모기지 대출과 관련 서비스 사업을 억제할 계획을 구상하고 있다.

한 고위 임원은 웰스파고의 모기지 사업이 오늘날 JP모건체이스의 모기지 사업과 같은 규모로 끝난다면 놀랄 일이 될 것이라고 말했다. 아직 많은 세부 사항이 정리되지 않은 상황에서 은행과 기존 대출 고객들 또는 이미 대출된 거래처에 초점을 맞출 계획이다.

샌프란시스코에 본사를 둔 웰스파고는 "우리는 주택 임대 사업을 통해 우리의 고객과 지역사회를 지원하기 위해 헌신하고 있다"고 말했다. 이어 "업계의 다른 기업들처럼 우리는 극히 소규모 신규 대출시장에 적응하기 위해 모기지 사업의 규모를 평가하고 있다. 또한 광범위한 고객 서비스를 제공할 수 있도록 우선순위를 정하고 포지셔닝하기 위해 회사 전반을 지속적으로 살펴보고 있다"고 덧붙였다.

웰스파고 내부에서는 최근 몇 주 동안 모기지 프랜차이즈를 어떻게 할 것인지에 대한 논쟁이 몇 달째 가열되고 있으며, 이에 대한 공감대가 형성되기 시작했다고 익명의 내부 관계자들이 전했다.

사업 축소에는 웰스파고가 외부인이 마련한 대출에 자금을 제공하는 소위 코로스판던트 모기지 대출이 포함될 것이 거의 확실하다고 전했다. 이 방식은 이점도 있지만, 위험성도 내포하고 있다. 일부 은행은 대차대조표상 포트폴리오를 다양화하거나 둥글둥글 맞추기 위해 코로스판던트 대출을 사용한다. 웰스파고 내부의 우려는 다른 회사들로부터 많은 양의 대출금을 조달할 때, 나중에 문제가 불거질 경우 평판에 손상을 입을 수 있다는 것이다.
앞으로 다른 대출기관에서 약 7000억 달러의 대출에 대한 청구와 추심을 감독하는 은행의 제3자 서비스 제공 사업도 축소될 것이다. 웰스파고의 연방 주택청 대출 서비스 제공 업무도 검토할 가능성이 있는 한 분야다. 웰스파고는 이미 FHA 대출에서 손을 뗐다. 일부 저명한 은행가들은 수년간 FHA 부채 처리 업무를 놓고 그들의 관행을 잘못 판단해 정부가 중징계를 내릴 수 있는 위험성을 감수할 가치가 없다고 불평해왔다.

은행은 서비스 제공 권리를 점차 수익을 창출하는 자산으로 취급한다. 웰스파고는 대차대조표상 그 권리를 올해 중반 현재 104억 달러로 평가했다.

연방준비제도이사회(FRB)의 금리 인상으로 신청이 늦어지면서 웰스파고 내부 감원이 이미 진행되고 있다. 내부 관계자들은 회사가 규모를 재조정함에 따라 궁극적으로 인원 감축이 더 깊어질 것이라는 것을 인정한다.

웰스파고의 직접 주택 대출의 규모는 장기적으로 무슨 일이 일어날지, 은행이 대차대조표에 얼마나 쌓게 될지는 명확하지 않다. 그러한 결정은 경제 상황과 금리가 어떻게 전개되느냐에 더 좌우될 수 있다. 그러나 회사 운영 방침의 변화가 일어나고 있다는 징후로 임원들은 이미 기존 소비자 은행 및 자산 관리 고객의 애플리케이션 처리를 비고객이 사용하는 것과 동일한 시스템에 의뢰하지 않고 개선하라는 명령을 받고 있다.

찰리 샤프는 은행이 고객을 위해 수백만 개의 무허가 계좌를 개설했다는 폭로로 시작된 일련의 스캔들에 대응하기 거의 3년 전에 최고 경영자로 합류했다. 이 잘못된 남용 사례는 대중을 화나게 했고, 웰스파고를 의회 청문회장에 나가게 만들었고, 연준이 회사 규모에 대해 부과한 상한선을 포함한 무더기 제재 조치를 발동시켰다. 그는 자산 관리자, 기업 신탁 부서 및 학생 대출 장부를 살펴 보면서 은행의 영업 검토에 착수했다.

내부 관계자에 따르면 주택담보대출 관련 영업을 축소할 것인가에 대한 의문이 반복적으로 제기되었지만 다수의 핵심 임원들은 프랜차이즈의 시장 지배력 유지를 선호했다. 이 회사는 지난 10년 동안 모기지 은행으로부터 570억 달러 이상의 수수료를 챙긴 것으로 서류상 나타났다. 그들은 비용을 부담한 후에 이익을 내지 않는다.

최근 몇 달 동안 대세는 역전되기 시작했다. 그리고 6월에 샤프는 웰스파고가 주택담보대출을 자세히 살펴보고 있다는 신호를 시장에 보냈다. 몇 주 후에 그는 웰스파고가 과거 야망에 얽매이지 않을 것이라고 언급했다.

샤프(57)는 지난 달 컨퍼런스콜에서 애널리스트들에게 "우리는 단지 모기지 사업을 하기 위해 모기지 사업이 큰 규모로 운영되어야 한다는 것에 관심이 없다"고 말했다. 이어 "우리는 주택 대출 사업을 하고 있다. 왜냐하면 주택 대출이 고객과 대화해야 할 중요한 상품이기 때문이다. 그 점을 보고 궁극적으로 주택 대출의 적절한 규모를 결정할 것이다"고 덧붙였다.

그 주에 웰스파고(Wells Fargo)는 소비자 대출 총책임자인 마이크 와인바흐(Mike Weinbach)를 클레버 산토스(Kleber Santos)로 교체될 것이라고 발표했다. 전략적 변화에 대한 논의는 그 이후로 가속화되었다.

웰스파고가 로켓 모기지(Rocket Mortgage)가 주도하는 온라인 대출업체의 약진으로부터 모기지 왕관을 지키던 불과 몇 년 전과는 상당히 달라진 모습이다.

"우리는 우리가 누구와 경쟁하고 있는지에 관계없이 1위 자리를 지키고 싶다. 왜냐하면 그것이 우리의 자리이고, 그것에 열정을 갖고 있기 때문이다"라고 2018년 초에 은행의 당시 재무 책임자인 존 슈루즈베리는 말했던 바가 있다고 전했다.

그 이후로 웰스파고의 주택담보대출 부문은 계속해서 스캔들이 터져 나왔고, 은행은 더 잘하겠다고 맹세했다. 그 해, 통화 감사국과 소비자 금융 보호국은 담보대출을 포함한 다양한 남용 사례로 회사에 10억 달러의 벌금을 부과했다. 그 사례 가운데 저금리를 고정시킨 일부 고객들에게 과도한 수수료를 부과한 것도 포함되었다.

웰스파고는 또한 그 해에 소프트웨어 결함으로 인해 은행이 자격 요건을 갖춘 일부 어려운 대출자들의 대출 조정을 거부하여 수백 명에 대한 압류조치를 발생시켰다고 밝혔다.

그 후 작년에 통화감독국은 압류조치를 회피하고 피해를 받은 대출자 지원을 위한 제도 개선에 진전이 없다는 이유로 다시 처벌했다. 규제 당국은 은행이 다른 회사로부터 특정 주거 서비스 취급 권리 취득을 제한하고 특정 대출자들이 피해자들을 온전하게 회복되기 전까지는 서비스 포트폴리오에서 이전되지 않도록 보장할 것을 명령했다.

웰스파고의 주택담보대출 사업에서 최근 쟁점은 코로나19 대유행 속에 흑인 및 백인 주택 소유자간 금리인하요구 신청에 대한 승인율 차이다. 2020년 웰스파고로 재융자 신청서를 작성한 흑인의 약 47%가 승인된 반면 백인 주택 소유자는 72%였다. 블룸버그가 데이터를 집중 조명한 이후 웰스파고는 연방 소송과 의원들의 새로운 정밀 조사에 직면했다.

웰스파고는 인종이나 민족에 관계없이 모든 잠재적 대출자를 일관되게 대우하고 있으며 2020년 재융자 결정에 대한 내부 검토 결과 "추가적이고 합법적인 신용 관련 요인"이 그 차이에 책임이 있는 것으로 나타났다고 밝혔다.

경기 침체 속에서 사업 축소는 복잡한 양상을 띠고 있다. 경기 불확실성과 연방준비제도이사회(FRB) 금리 인상은 일부 주택담보대출 자산 가치를 훼손할 수 있다. 은행은 또한 많은 서비스 고객들을 회사 밖으로 이전 방지하는 통화 감독국의 제한 조치를 조정해야 할 것이다. 임원들은 그 과정이 몇 년이 걸릴 것으로 예상한다. 일단 완료되면, 그것은 업계의 한 장을 마감할 것이다.

2008년 금융위기로 이끈 주택 모기지 대출 시장을 그 이전까지 은행들이 주도해 왔다. 파산 사태 이후, 많은 대형 대부업체들은 주택담보대출 관련 영업으로 수백억 달러의 부채에 직면해 철수했다. 예를 들어 뱅크오브아메리카는 스캔들로 얼룩진 컨트리와이드 파이낸셜을 인수한 후 2009년 한 분기에 1,000억 달러 이상의 신규 주택 대출을 내주었다. 그러나 2018년까지 주택담보 신규대출 규모가 그 당시의 규모 10% 미만으로 유지되었다.

웰스파고는 예외로 그 상황을 피했다. 웰스파고는 2008년 금융 위기에서 매년 발생하는 손실을 피했고 그 후 재융자 규모가 급증하여 모기지 대출이 그 정체성의 핵심이 되었다. 2012년 초까지 업계 추산에 따르면, 웰스파고가 미국 모기지 시장에서 33% 이상의 기록적인 점유율을 차지했다고 말한다.

웰스파고 경영진은 한발 더 나아가기를 원했다. 그해 500명이 넘는 대출 담당자들이 모인 자리에서 영업부장은 카우보이 분장하고서 직원들에게 더 빌려줄 것을 촉구했다.

모기지 엔진 덕분에 웰스파고는 6년 연속 기록적인 수익을 올렸고, 그리고 그 기간 JP모건보다 더 큰 시가총액을 유지했다.

그러나 2016년에 폭발하기 시작한 스캔들은 그 시대는 막을 내렸다. 웰스파고는 현재 시가총액이 1740억 달러로 JP모건의 절반에도 미치지 못하는 미국에서 3위 은행이 되었다.

한편, 새로운 종류의 온라인 모기지 대출 기관들은 은행들이 떠난 공백을 메우기 위해 열을 올리고 있다. 퀵큰론(Quicken Loans)는 2006년 주택 시장이 최고조에 이르렀을 때 업계 34위에서 신규 대출 규모면에서 웰스파고를 뛰어넘는 주택 담보 대출 제공 업체로 성장하여 도중에 사명도 로켓(Rocket)으로 바꾸었다. 그 벤처기업은 아직은 은행보다 훨씬 적은 담보대출을 보유하고 서비스를 제공한다.

은행가들은 규제 기관에 더 많은 부담을 지고 있으며, 그에 따라 조사와 스캔들 발생 가능성이 더 높아졌다고 불평한다.

샤프는 6월 회의에서 "은행 내에서 모기지 사업을 운영하는 것은 15년 전과 매우 다르다"고 말했다. "그것 때문에 당신은 편히 않아서 '그게 무슨 뜻이야? 얼마나 크게 받고 싶으세요? 어디에 맞춰 할 것인가요?'를 말하게 만든다"고 말했다.


이진충 글로벌이코노믹 명예기자 jin2000kr@g-enews.com