경기위축에 부동산PF 부실 우려 커져…저축은행 '비상'

고금리와 부동산 경기 침체로 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지고 있다. 부동산 개발 사업의 수익성이 악화되면서 착공으로 전환하지 못하고 브리지론(사업초기 단기 차입금) 대출 만기 연장으로 버티고 있는 기업들이 늘어나고 있다. 특히 브리지론 만기가 내년으로 집중된 가운데 저축은행은 증권사나 캐피탈에 비해 브리지론 비중이 높아 실적 부담도 커지고 있다.

10일 금융권에 따르면 9월 말 기준 저축은행의 부동산PF 대출 잔액은 9조7499억원으로 전분기보다 약 2000억원 감소했지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.
부동산 PF는 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 금융기관이 먼저 대출해주고 시행사가 사업을 완료한 뒤에 갚는 방식이다. 부동산 경기가 위축되면 PF 사업이 지연되거나 부실화될 가능성이 높아진다. 이 경우 대출을 해준 금융기관은 부실 위험에 노출될 수 있다.

저축은행 부동산 PF 연체율은 지난해 12월 2.1%에서 올해 6월 말 기준 4.6%로 두 배 가까이 상승했다. 전체 금융권 연체율 평균인 2.17%와 비교해도 두 배 이상 높다.
NICE신용평가는 "부동산PF는 여전히 리스크가 높은 상태"라며 "위험도가 가장 높은 브리지론 익스포저가 집중되어 있는 증권, 캐피탈, 저축은행은 2024년에도 실적 저하 우려가 크다"고 전망했다.

NICE신용평가에 따르면 저축은행의 자기자본 대비 부동산 PF 비율은 115%에 달한다. 올해 유상증자를 시행하면서 지난해 12월 말 141%보다 크게 낮아졌지만 여전히 100%를 웃도는 수준이다.

부동산 PF대출은 사업 초기 토지 매입비를 조달하는 '브리지론'과 착공 시 공사비와 사업비를 조달하는 '본PF'로 나눌 수 있다.

문제는 부동산 경기 침체와 고금리 상황이 지속되면서 브리지론에서 본PF로 전환이 원활하게 이루어지지 않고 있다는 점이다.

브리지론은 부동산 개발 사업 초기에 필요한 자금을 조달하는 일종의 가교 역할을 한다. 착공 인허가를 받으면 본PF로 전환할 수 있지만 최근 부동산 경기 침체와 건설 공사비 상승으로 인해 사업성이 악화되면서 인허가 이후 착공 대신 만기 연장을 선택하는 사업장이 늘고 있다.

다올투자증권은 현재 본PF로 전환되지 못하고 만기를 연장하며 버티고 있는 브리지론 규모가 약 30조원에 달할 것으로 추산했다.

NICE신용평가는 "브리지론이 대부분 회수가 아닌 만기 연장만 되고 있어 유의미한 리스크 감축이 이루어지지 못하고 있다"며 "기준금리 조기 인하와 부동산 시장 회복에 기대를 걸고 만기 연장을 선택했으나 고금리 장기화 가능성이 커지면서 기대가 무산됐다"고 분석했다.

올해 하반기 만기가 도래하는 저축은행 부동산 PF 가운데 33%는 사업을 시작한 지 1년6개월이 경과했다.

한국신용평가는 내년 상반기까지 브리지론 상환이 집중되고 있지만 2025년 이후에는 본PF 만기 부담까지 가중될 것으로 전망했다.

이혁준 NICE신용평가 금융평가본부장은 향후 브리지론 관련 토지는 경매·공매를 통해 처분으로 전환될 가능성이 높다고 내다봤다. 부동산 가격에는 여전히 하방 압력이 존재하는 반면, 금융비용과 공사비용 상승으로 인해 토지비용을 낮추지 않으면 수익성 확보가 불가능해졌다. 이러한 상황에서 중후순위, 비수도권, 비주거용 브리지론 비중이 높은 금융회사들은 실적 악화와 신용등급 하락 위험에 직면할 가능성이 높다는 것.

NICE신용평가는 "고금리 장기화 시 브리지론 중 30~50%가 최종 손실로 이어질 수 있다"며 "이에 따라 사업성이 낮은 브리지론을 수년에 걸쳐 순차적으로 정리하는 작업이 확대될 것"이라고 전망했다.

한편 금융당국은 PF 부실 우려에 대비해 현장점검을 강화하고 있다. 금융위원회는 5대 금융지주, 건설사, 2금융권 등 시장 참여자들과 릴레이 회의를 통해 현황을 점검하고 향후 대응방안을 마련하고 있다.


노훈주 글로벌이코노믹 기자 hunjuroh@g-enews.com