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태영건설의 워크아웃 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 터지면서 금융사 충당금이 급증하는 등 부작용이 커지고 있다. 전문가들은 부동산 시장 변화에 강건한 우리나라 부동산 PF를 구축하기 위해 미국처럼 다양한 부동산 투자구조를 구축하고 시행사의 자본력을 키워야 한다고 조언했다.
14일 금융권에 따르면 한국금융연구원이 최근 발간한 '우리나라의 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점'을 보면 전 세계적으로 이자율이 오르면서 부동산 시장이 침체했는데 우리나라에서만 유난히 부동산 PF 문제가 대두되는 이유는 우리나라 금융시장의 자금 부족이 아닌 다양한 부동산 투자 구조의 부재 문제다라는 지적이다.
한국은 통상 시행사 자본금 10%을 가지고 착수한다. 한국의 경우 다양한 투자자로부터 자금을 확보하지 못해 건설단계에서 조달하는 본 PF로 토지매입을 위한 브릿지론을 상환한다.
한국과 달리 미국은 사모펀드, 개인투자조합, 연기금, 리츠 등의 부동산 투자가 활발해 시행사와 투자자가 유한책임회사 프로젝트 금융회사 등을 설립하고 자금 전체의 20~30%를 조달한다.
담보인정비율(LTV)도 한국은 70~90% 수준이지만, 미국은 40~50% 수준이어서 상대적으로 탄탄한 자본력을 갖춘 것으로 평가된다.
결국 부족한 건설자금으로 한국은 수분양자의 계약금과/중도금을 사용하면서 대주단의 담보권확보가 어렵다. 미국은 수분양자의 계약금/중도금을 사업비로 사용하지 않아 대주단이 온전한 담보권을 보장받는다.
우리나라는 수분양자의 계약금/중도금이 큰 비율을 차지하게 되고, 이들은 PF 대주단과 비슷한 상환순위를 갖게된다. 또한 수분양자를 보호를 위한 주택도시보증공사의 분양보증으로 유사시 담보물의 소유권을 이전해야 해, 대주단은 수분양자에게 밀리며 시공사의 신용보장을 더욱 요구하게 된다. 2011년 저축은행 사태 이후 증권사가 신용보강을 제공하기 시작했으나 시공사의 신용등급 하락시 의무가 면책되는 구조가 많다.
이처럼 우리나라는 브릿지론과 본PF가 연계되고 시공사 신용도에 의존이 커지면서 건설사의 자금조달이 어려워지면 공사가 중단되고, 상대적으로 양호한 기업과 사업장까지 위험이 전이 될 가능성이 커졌다.
금융연구원 이보미 연구원은 “미국의 대규모 상업용 부동산 개발 등에서 수분양자의 자금을 사용하지 않고 다양한 투자자나 기관의 자금을 활용한다”며 “우리나라 PF 구조의 문제는 개발 규모 대비 금융시장의 자금 부족 문제라기 보다는 위험을 분산할 다양한 투자자나 기관의 부재로 보는 것이 더 정확할 것”이라고 밝혔다.
하민지 글로벌이코노믹 인턴기자 minjiha@g-enews.com
