분양가상한제·초과이익환수제 강적 만난 주택시장 '총선'이 변수

새해 주택시장은 민간택지 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 4월 총선과 맞물리면서 불확실성이 커질 전망이다.

국내 주택시장은 정부의 잇따른 강도 높은 부동산 규제들로 서울지역 집값 급등세는 일단 진정세로 돌리는 임시처방 효과를 거두었지만, 수요 자체를 억누르는 효과로 주택 거래량을 일시 급감시켜 시장의 불안한 흐름을 지속시키고 있다.

1일 주택시장 주요 연구기관들의 2020년 주택시장 전망에서 분양가상한제, 12·16 대책 등 정부의 초강경 규제로 부동산시장의 관망세가 확대되면서 매매거래도 뜸해지는 전형적인 조정국면으로 이어질 것이라는 분석이 많다.

건설산업연구원(건산연)은 올해 전국 주택 매매가격이 0.8% 떨어지고, 전세가격도 1.0% 하락할 것으로 전망했다. 특히, 서울 주택시장은 일부 지역 과열 현상이 사그러지지 않고 있지만 정부의 각종 규제 정책으로 주택 수요는 제한될 것으로 예상했다.
김성환 건산연 부연구위원은 “올해는 세계 각국의 완화적 금리정책 기조 등 거시경제 상황과 주택시장이 치열한 눈치싸움을 벌이는 한 해가 될 것”이라며 “악화되는 거시경제 상황이 주택시장에 영향을 미쳐 국내 주택시장 상황이 쉽게 개선되기는 어려울 전망이다”고 말했다.

주택산업연구원(주산연)은 올해 전국 주택 매매가격에서 상승과 하락 지역이 공존하면서 보합선(0%)을 유지하고, 전세가격은 0.6% 하락할 것으로 내다봤다. 다만, 건산연 전망과는 달리 서울 주택(아파트) 가격은 서울 진입을 희망하는 대기 수요와 공급 부족 심리, 학군수요 집중 등 잠재된 상승 압력 요인으로 1.2% 오를 것으로 예상했다.

김덕례 주산연 주택연구실장은 “올해 상반기까지는 총선과 다주택자 양도소득세 중과 유예 등 정책이 맞물리면서 주택시장에 불확실성이 커질 가능성이 크다”고 분석했다.

김 실장은 “분양가상한제가 본격 시행되고 양도세 중과 유예기간이 끝나는 2분기가 올 한 해 주택시장의 변곡점이 될 것”이라고 예측했다.

전문가들은 올해 주택시장의 주요 변수로 ▲총선 ▲대출 규제 ▲분양가상한제 ▲기준금리 ▲재건축·재개발 규제 등을 꼽았다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “오는 4월 치러질 총선 결과에 따라 기존 주택시장 분위기가 달라질 것으로 보인다”면서 “선거 공약을 통해 개발 호재가 발표되면 국지성 상승세를 유발해 정부 규제 효과를 상쇄할 가능성이 없지 않다”고 분석했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “현재 실물경기와 디플레이션 우려가 지속되면서 올해 한국은행의 추가 금리인하 가능성도 존재한다”면서 “이 경우 시중 유동자금이 다시 부동산 시장으로 흘러 들어와 주택시장 규제를 벗어난 오피스텔 등 수익형 부동산시장으로 몰릴 것으로 예상된다”고 말했다.

서울 주택가격 안정화를 위해선 재건축·재개발 등 도시정비사업의 활성화 방안 마련이 시급하다는 주장도 제기됐다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울 주택공급의 70~80% 가량을 담당하는 재건축·재개발의 경우, 초과이익환수제 현실화, 분양가상한제 본격 시행 등 규제가 집중되며 사업이 중단되거나 지연되고 있다”면서 “정부는 수요 억제책이 아닌 도시정비사업 활성화를 통한 공급 활성화에 더 중점을 둬야 한다”고 강조했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com