수도권 물류센터, ‘공급 절벽’ 속 역대 최대 거래액 3조3000억 원 달성

알스퀘어의 빅데이터컨설팅실이 발표한 ‘2025년 하반기 수도권 물류센터 마켓리포트’에 따르면, 수도권 물류 시장은 신규 공급이 급격히 둔화되는 가운데 투자 시장에서는 역대 최대 거래 규모를 경신했다. 반면, 우량 자산과 노후 자산 간의 임대료 및 매매가 격차가 벌어지는 양극화 현상은 심화되고 있는 것으로 나타났다.

26일 알스퀘어에 따르면 지난해 수도권 물류센터 신규 공급은 뚜렷한 둔화세에 진입했다. 지난해 하반기 신규 공급 면적은 약 19만 평으로 집계됐다. 이는 직전년 동기 대비 67% 감소한 수치이다. 연간 총 공급은 약 35만 평에 그쳐 지난 2024년과 비교하면 70%나 급감한 수준이다. 특히 지난해 공급량은 최근 8년 내 최저치를 기록하며, 시장의 수급 불균형 해소에 기여했다.

빅데이터컨설팅실은 리포트를 통해 "이러한 공급 감소는 공사비 상승과 시장 불확실성 증대에 따른 신규 인허가 및 착공 물량 급감에 기인한다"고 분석했다. 이어 "경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제 강화로 인해 단기간 내에 신규 개발 여건이 개선되기 어려울 것"이라고 내다봤다.

권역별로는 중앙권이 2년 연속 신규 공급 ‘0’을 기록했다. 동남권과 남부권 역시, 과거 집중 공급 시기와 비교해 공급 강도가 크게 완화됐다.
공급 둔화의 영향으로, 상온과 저온 물류센터 공실률은 모두 소폭 감소했다. 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.4%포인트(P) 하락한 13.3%, 저온은 2.9%P 하락한 37.3%를 기록했다. 특히 저온 공실률의 하락은 순수한 수요 확대보다는 수급 불균형에 따른 공급 감소 영향이 컸다.

또 기존 저온 면적을 상온으로 전환하는 사례가 늘어난 영향이 컸다. 권역별 임대차 동향을 살펴보면 동남권은 쿠팡과 한진 등 대형 화주의 입주로 상온 공실률이 9.5%까지 낮아지며 유의미한 회복세를 보였다. 반면 서북권은 상온과 저온 모두 수도권 내에서 가장 높은 공실률을 유지했다. 안정화까지는 시간이 소요될 것으로 전망된다.

명목 임대료는 전체적으로 소폭 하락했으나 이는 임대 경쟁력이 낮은 자산들이 '공실 해소를 위해 임대료를 전략적으로 낮춘 결과'로 해석된다. 자산 간 양극화가 뚜렷해지는 양상이다.

투자 시장은 초대형 자산을 중심으로 역대 최대 규모의 거래액을 달성하며 반등에 성공했다. 지난해 하반기 수도권 물류센터 총 매매거래액은 3.3조 원으로 상반기 대비 2배 이상 급증했다. 거래 면적 역시 46.1만 평에 달해 통계 집계 이후 최대 수준을 기록했다. 이번 투자 시장의 성장을 주도한 것은 서부권의 초대형 자산과 외국계 자본이 결합한 결과라고 분석했다.


이재현 글로벌이코노믹 기자 kiscezyr@g-enews.com