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최근 한 포털사이트 게시판에 올라온 글이다. 이 글에 네티즌들은 대부분 공감을 표시하며 정부의 일관되지 않은 부동산 정책과 저금리 위주의 경제상황, 집값에 대한 신뢰하락 등을 전세난의 대표적인 이유로 꼽았다. 사실 현재 저금리로는 집주인들이 직접 대출을 받아 임대보증금을 반환하고 월세로 전환하는 것이 유리한 상황이기 때문에 반전세나 월세가 증가할 수밖에 없는 실정이다.
부동산114와 관련업계 등에 따르면, 부동산성수기라 할 수 있는 올 3월부터 5월까지 서울 및 수도권에서 전세계약이 만료되는 아파트만 6만3000여건에 달한다. 시도별로는 경기가 총 3만여 건으로 가장 많고, 서울 2만7000여건, 인천 6000건 등으로 각각 집계됐다. 수도권은 같은 기간 지방(3만3000여건)보다 거의 두 배가량 많은 셈이다.
최성헌 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “이 기간동안 강남구, 노원구, 남양주시, 송파구 등에 2000건 이상의 아파트 전세계약이 만료될 것으로 조사됐다”며 “서울은 강서구, 서초구, 양천구 등에 전세 계약만료 물량이 많고, 인천은 서구, 경기는 동탄신도시가 위치한 화성시, 광명시, 안양시 동안구 등에 많은 것으로 조사됐다”고 분석했다.
상황이 이렇다보니 최근엔 서울 강남지역 일부 소형 아파트의 3.3㎡당 전셋값이 대형 아파트보다 비싸진 경우도 나타나고 있고, 수도권에선 반전세 거래비중이 시간이 갈수록 늘고 있는 추세다. 심지어는 수도권 일부 신규분양 아파트의 경우, 기존 분양가를 넘어선 전세물량도 나오고 있다.
아울러 서울은 2012년 6월 이후 현재까지 44개월 연속 전셋값이 상승세를 타면서 경기권으로 이주하는 ‘탈 서울’ 현상도 갈수록 심해지고 있으며, 이 여파로 판교신도시 아파트들의 전셋값은 2009년 첫 입주당시보다 3배가량 오른 상황이다.
업계관계자는 “올 들어 송파구의 경우, 강남권임에도 불구하고 이례적으로 전셋값이 보합세를 나타내는 이유가 본격 입주가 시작된 위례신도시 때문”이라며 “공급이 늘면 가격은 떨어질 수밖에 없지만, 올해도 수도권 전반적으로는 개포와 과천 등 재건축 이주가 본격화되고, 저금리 기조와 함께 입주 등 공급은 예년에 비해 크게 늘 수 있는 상황이 아니기 때문에 당분간은 전세난이 지속될 것”으로 예상했다.
김덕례 주택산업연구원 박사는 “올해 전국적으로 전세재계약이 만료되는 가구 수만 86만5000여 가구로 전년(83만2000여가구)대비 3만 가구이상 많다”며 “이들 가구 상당수가 서울 및 수도권에 몰려있기 때문에 당분간 수도권은 전세가격의 상승폭은 작년에 비해 다소 둔화될지는 몰라도 전세난은 계속될 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.
3.3㎡당 소형 전셋값이 대형 앞서...일부 입주단지의 경우 분양가보다 전셋값이 더 비싸
서울 강남권에선 중소형 아파트가 귀해지면서 일부 소형 아파트의 3.3㎡당 전셋값이 대형을 앞서고 있는 것으로 파악됐다. 아직까지 강북권이나 다른 수도권에선 여전히 대형 전셋값이 소형을 앞서고 있지만, 작년 말부터 강남·서초·송파구 등 이른바 강남3구에선 전용면적 60㎡이하 소형 아파트의 3.3㎡당 전세가격이 1798만원으로 전용면적 85㎡기준 초과단지(1793만원)를 넘어선 것으로 집계됐다.
김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “특히 이들 강남 3구의 소형 아파트 전셋값은 지난달기준 3.3㎡당 1810만원으로 처음으로 1800만 원대까지 돌파했다”며 “같은 기간 대형(1797만원)과의 격차가 더 벌어지는 추세”라고 설명했다.
그는 또 “이러한 현상은 강남의 재건축 추진으로 소형 면적의 멸실 가구 수가 늘었기 때문으로 보인다”며 “여기에 소형 아파트의 신규 입주물량마저 급감한 것도 한 요인으로 볼 수 있다”고 분석했다.
이러한 재건축 이주수요와 집주인의 월세선호 현상으로 강남3구 지역의 반전세 물량은 다른 지역들보다 가파르게 늘고 있는 추세다. 서울부동산정보광장이 집계한 지난 1월 기준 서울의 반전세 거래량은 작년 동월대비 30% 가까이 늘어났고, 이중 강남구와 서초구 및 송파구의 반전세거래 비중은 월세거래량의 36~41%까지 차지하면서 최고수준을 기록했다.
업계 전문가들은 특히 지난달부터 시행된 주택담보대출 원리금 상환부담과 금리인상으로 대출이자 부담을 월세로 충당하려는 집주인이 늘어나면서 전세는 갈수록 줄어들고 월세나 반전세 거래비중은 당분간 지속적으로 증가할 것으로 전망하고 있다.
이밖에도 서울 일부 단지에선 전셋값이 분양가를 앞서는 기이한 현상도 나타나고 있다. 지난해 9월부터 입주를 시작한 강남의 ‘래미안 대치팰리스’의 경우, 3.3㎡당 분양가가 단지별로 4257만~4323만원까지 책정, 전용 84㎡기준 평균 11억원 전후까지 책정됐지만 현재 전셋값은 11억5000만원까지 시세가 형성됐다. 아울러 서울 강북의 북한산 푸르지오 등 지난해 입주를 시작한 일부 단지들도 면적별로 전셋값이 분양가를 추월하는 현상이 나타나고 있다.
◇ 탈서울 증가로 판교 전셋값 입주당시보다 3배 급등...경기권 이주인구 ‘전국최고’
동판교의 한 아파트에 거주하고 있는 현 모씨(48)는 “오는 6월이 전세재계약이라 집주인이 올 초부터 1억5000만원을 올리던지, 아니면 월세로 전환하던지 선택하라고 해 위례신도시나 수지, 분당주변으로 전세물건 찾으러 돌아다니는 게 요즘 일과”라며 “우리같이 재계약에 몰린 세입자들은 신규분양은 현실적으로 시기가 안 맞아 별 도움이 안되고, 싼 전세물건을 운 좋게 찾던지 아니면 위례같이 신규 입주가 시작돼 전셋값이 저렴한 데를 구하는 게 빠르다”고 전했다.
작년부터 서울 및 수도권 전셋값이 대부분 많이 오르고 있지만, 그중에서도 판교는 다른 지역보다 두드러진 상승세를 나타내고 있다. 부동산114에 따르면, 지난달 기준 판교 전세값은 3.3㎡당 1831만원으로 2009년 첫 입주당시의 3.3㎡ 당 678만원 대비 3배가량 급등한 수준이다. 같은 시기 파주(2.3배), 용인(2.2배), 김포(2.1배), 광명(2.1배), 서울 성동(2.0배), 분당(1.9배)보다 높은 것으로 파악됐다.
전문가들은 판교테크노밸리와 신분당선 등의 개발호재로 지역 내 직장인 인구가 큰 폭으로 증가했고, 강남권 출·퇴근이 가능해지면서 서울 강남 일대의 전세수요도 대거 유입됐기 때문으로 분석하고 있다. 또한 작년부터 강남일대의 재건축 이주수요도 일부 영향을 미친 것으로 파악하고 있다.
이처럼 수도권에선 판교나 분당, 용인 등을 비롯한 서울 강남권으로의 교통이 편리한 지역이나 위례나 동탄 등 최근 개발된 신도시로의 이동이 증가하고 있는 추세다. 전세난에 경기도로 이동하는 ‘탈서울’ 현상이 더욱 가속화되고 있는 것이다.
업계와 통계청 등에 따르면, 현재 서울의 3.3㎡당 아파트 평균 전세가격은 1247만원으로, 경기도(3.3㎡당 997만원)보다 높고, 지난해 분양된 신규 아파트 가격도 3.3㎡당 경기도가 1057만원으로 서울 전셋값에 비해 저렴한 수준이다. 이로 인해 지난해 경기도 순유입 인구는 9만4768명으로 전국 최다를 기록, 이중 서울에서 유입된 인구가 최고를 기록한 것으로 집계됐다.
김덕례 박사는 “서울지역 전셋값은 웬만한 지역에서도 이미 수억 원대를 넘어선 상황이기 때문에 향후에도 탈 서울로 인한 경기 등 수도권으로의 이주현상은 지속될 수밖에 없을 것”이라며 “다만 작년까지는 강남지역 전셋값이 강북에 비해 월등히 높았다면, 올해는 강남은 이미 가격이 어느 정도 자리가 잡은 상황이고, 그에 비해 서대문구 등 강북지역 전셋값이 재개발지역을 중심으로 가파르게 상승하고 있는 분위기”라고 전했다.
김 박사는 또 “내년에는 올해보다 전세재계약 물량 증가세가 올해보다는 다소 줄어들 것으로 보이고 반전세나 월세전환 등으로 어느 정도 전셋값이 안정화될 수 있는 여지가 있다”고 예상했다.
최인웅 기자 ciu017@
