거세지는 방배동발 '최저분양가 도입' 바람…미분양 리스크 헷지 방법으로 급부상

[글로벌이코노믹 편도욱 기자] 방배동발 '최저일반분양가' 논란이 향후 수주전의 핵심 이슈로 부상할 것으로 보인다.

10일 업계 관계자에 따르면 도급제 사업에서 앞으로 시공자 선정 시 미분양 리스크를 줄이기 위해 '최저 일반분양가'를 건설사에 요구하는 조합이 급증할 것으로 예상되고 있다.

최저 일반분양가 논란은 지난 7일 입찰마감한 방배6구역에서 조합이 입찰제안서에 명시하도록 요구했던 '미분양 시 최저분양가액'을 대림산업이 공란으로 남기면서 불거졌다.

방배6구역 조합은 입찰 지침서를 통해 "미분양이 발생, 공사대금 등을 현금으로 지급할 수 없을 경우, 입찰참여제안서에 제시된 최저분양가를 기준으로 현물로 변제할 수 있다"고 규정했다. 즉 미분양이 발생했을 경우 최저분양가로 해당물량을 건설사에 넘겨 미분양 리스크를 줄일 수 있는 묘수인 셈이다.
미분양 리스크는 최근 각 조합에서 화두로 떠오르고 있다. 지난 9월 9억원 이상 주택의 중도금 대출 규제 강화에 이어 지난 11·3 부동산 대책이 발표되는 등 강남 재건축 시장을 겨냥한 정부의 부동산 규제 시그널이 강해지고 있는 상황이다. 특히 전매제한 강화 등의 규제가 적용되면 분양권 전매를 통해 시세 차익을 노리는 단기 투기 수요는 줄어들 것으로 전망됨에 따라 미분양이 각 조합의 핵심 체크포인트로 떠올랐다.

이에 따라 미분양 리스크를 줄이기 위해 이번 방배6구역 수주전에서 '최저 일반분양가'를 도입하겠다는 조합이 늘고 있는 것. 특히 현대건설이 제시한 방배6구역 최저 일반분양가 수준이 인근 시세 대비 높아 향후 시공자 선정과정에서 건설사들에게 상당한 부담으로 작용할 것으로 예상되고 있다.

현대건설은 방배6구역 입찰에 제시한 최저 일반분양가는 평당 3650만원이다. 이는 방배동 주변 시세인 평당 2340만원(10일 KB국민은행 기준)을 훨씬 뛰어넘는 가격이다. 방배동 랜드마크로 알려진 '서리풀e편한세상'의 경우 평당 3400만원에서 3600만원 선에서 거래 중으로 입지조건에서는 7호선 내방역 역세권으로 평가되고 있는 방배6구역보다 한단계 위급인 2호선 라인에 위치하고 있다.

지난해 12월에 관리처분총회를 개최한 방배5구역도 평당 3100만원에 평균 일반분양가를 책정했다.

특히 방배동이 '미분양 안전지대'가 아니라는 점에서 방배6구역 최저 일반분양가 책정은 의미가 있다는 분석이다. 실례로 2013년 11월에 입주한 인근 방배롯데아르떼의 경우 일반분양분의 절반정도가 미분양이 발생, 이를 해소하기까지 상당한 어려움이 있었던 것으로 알려져 있다. 이에 따라 롯데건설은 미분양 해소를 위해 매입 3년 뒤 건설사에 되팔 수 있는 '리스크 프리' 제도를 도입한 바 있다.
내년 시공사 선정을 계획하고 있는 반포동 지역의 한 조합장은 "우리 조합에서도 최저 일반분양가를 요구할 계획"이라며 "미분양 리스크를 가장 효과적으로 줄일 수 있는 방법으로 평가하고 있다"고 말했다.


부동산 정보업체의 한 관계자는 "방배동 지역에 새 아파트가 없어 시세가 싸다는 점을 감안해도 3650만원은 상당한 고가"라면서 "부동산 시장의 불확실성이 커지고 있는 시점이기에 최저분양가 제시는 안전장치로 의미가 크다"고 평가했다.

미분양 리스크를 줄이기 위해 2011년부터 불었던 지분제 바람이 최저 분양가 제도로 진화했다는 것이 업계의 평가다. 인근 방배 5구역에서도 미분양 리스크를 줄이기 위해 지분제를 도입한 바 있다.

하지만 시공사에서 최저분양가를 제시한다는 것은 일반분양에 대한 리스크를 감당하겠다는 의미이기 때문에 조합의 요구에 쉽게 응하지 않을 것이란 전망도 이어지고 있다.


건설업계의 한 관계자는 "시공사에서 최저분양가를 제시한다는 것은 일반분양에 대한 리스크를 모두 감당하겠다는 의미"라며 "이를 수용할 수 있는 건설사들은 많지 않기 때문에 지분제와 같이 흥행이 보장된 일부 사업지에서만 적용될 것으로 보인다"라고 말했다.
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