분상제·고분양가심사제 손질...분양가 최대 4% 오른다

정부가 주택 공급 확대를 위해 분양가상한제와 고분양가심사제도를 개선한다. 그동안 반영되지 않았던 세입자 주거 이전비·이주 금융비 등을 분양가상한제에 반영한다. 기본형 건축비도 급등한 자재값에 따라 탄력적으로 조정된다. 이에 따라 정비사업지 아파트 분양가가 1.5~4% 상승할 전망이다.

21일 국토교통부는 서울정부청사에서 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다.

분양가상한제·고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 온 것도 사실이지만 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다. 또 최근 공급망 차질·자재값 상승 등 대외 환경이 어려워진데다 규제완화 기대감에 분양 일정이 계속 지연되는 부작용이 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황이다.

이에 따라 정부는 민간 전문가·주택건설업계·감정평가 협회·정비사업 조합·HUG·부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다양한 의견을 수렴하고 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려·국민부담 등 여러 측면을 심층 검토해 개선방안을 마련했다.
분양가 상한제는 택지비(땅값)와 기본형 건축비, 가산비로 이뤄지는데 앞으로는 가산비 항목에 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용인 △세입자 주거 이전비 △영업 손실 보상비 △명도 소송비 △기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자) △총회 운영비 등을 일반 분양가에 반영한다.

자재값 상승으로 인한 공급애로 해소 방안으로는 자재비 급등이 분양가에 제 때에 반영될 수 있도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다. 단일품목 15% 상승시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.


국토부와 한국부동산원은 이번 개편안으로 정비사업 아파트 분양가가 1.5~4% 상승할 것으로 전망했다. A 재건축 사업장을 대상으로 시물레이션을 한 결과 현재 3.3㎡당 2360만원인 분양가가 약 2395만원으로 1.5%(35만원)오를 전망이다. 이주비 금융비 23만원·총회 등 필수소요경비 3만원 등 정비사업 관련 비용이 26만원 늘어나고 기본형건축비로 9만원이 상승하는 것으로 나타났다.

B재건축 사업장의 경우 현재 3.3㎡당 2580만원인 분양가가 2640만원으로 2.3%(60만원) 오르는 것으로 나타났다. 명도소송비 9만원·이주비 금융비 38만원·총회 등 필수소요경비 4만원 등 정비사업 관련 비용이 51만원 늘어나고, 기본형건축비는 9만원이 상승한다.

서민 주거부담이 늘어난다는 지적에 대해 국토부 관계자는 "자재값 상승분이 건축비에 보다 신속하게 반영됨에 따라 주택 공급이 보다 원활해질 것이다"며 "제도개선 후에도 분상제 적용 주택은 시세 대비 저렴하여 무주택 서민의 주거부담 증가폭은 미미해 오히려 주택 공급 증가로 무주택 서민의 청약기회가 확대될 것으로 기대한다"고 밝혔다.
또 "이번 제도개선은 주로 정비사업에 적용되는 사항이며 자재값 상승에 따른 건축비 조정도 향후 자재수급 안정 시에는 정상화되므로 분양가 영향은 일시적이다"고 덧붙였다.

정부는 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고 주택공급을 촉진할 계획이다. 이번 제도개선 사항은 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 적용된다.

분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수한다. 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.

주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영·심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도 개선을 추진한다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입한다. 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준·배점 공개 등도 추진한다. 시행세칙 개정은 6월 내 완료 예정이다.

국토부 관계자는 "최근 자재값 상승분이 건축비에 보다 신속하게 반영됨에 따라 주택 공급이 보다 원활해질 것으로 기대한다"며 "제도개선 후에도 분상제 적용 주택은 시세 대비 저렴해 무주택 서민의 주거부담 증가폭은 미미하며 오히려 주택 공급이 증가함에 따라 무주택 서민의 청약기회가 확대될 것으로 기대한다"고 밝혔다.

분양가상한제 추가 개선 방안에 대해서는 "현장에서 제기한 애로 사항 중 합리적으로 반영 가능한 사항은 이번에 최대한 반영했다"며 "불필요한 분양지연 등을 방지할 필요성 등을 감안해 분양가상한제 추가 개선은 추진하지않을 계획이다"라고 말했다.

국토교통부 원희룡 장관은 "이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다"면서 "향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진·품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고 현장의 애로사항을 해소해나가겠다"고 말했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com