집값 반등 긍정 지표에도 역전세난 등 하반기 상승 전망 ‘발목’

최근 서울 일부 지역의 집값 오름세로 부동산 시장이 회복 조짐을 보이고 있으나, 하반기 전망에 대한 각 기관의 의견은 엇갈리고 있다. 집값 반등의 긍정적 지표에도 입주 물량 증가로 인한 전세가 하락, 하반기 역전세난 우려가 발목을 잡을 것이라는 분석이다.

5일 한국부동산원의 주간 주택가격 동향조사에 따르면 서울 주택 매매가격 변동률은 지난 5월 넷째 주 상승 전환한 후 지난주(6월26일 기준)까지 6주 연속 상승한 것으로 나타났다.

전국 아파트 매매가격 변동률도 지난해 5월 첫째 주 이후 60주 만에 내림세에서 벗어나 보합으로 전환했다.

아파트 가격 선행지표 거래량도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 아파트 거래량은 3419건으로, 지난 4월(3188건)에 이어 두 달 연속 3000건을 넘겼다.
올 초까지 급증하던 미분양 물량도 3개월 연속 감소했다. 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8865가구로 전월(7만1365가구) 대비 3.5% 감소했다. 미분양은 지난 3월(7만2104가구) 11개월 만에 상승세가 꺾인 뒤 감소세가 이어지고 있다.

이 같은 집값 회복 조짐에도 불구하고 부정적 지표도 적지 않다. 부동산 시장에서는 아파트 매도 매물 증가 양상이 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 4일 기준 서울지역 아파트 매매 매물은 6만6437건으로 6개월 전(5만832건) 보다 30.6% 증가했다.

서울 아파트 매매수급지수가 85.4로 17주 연속 상승세를 보이지만, 여전히 100선을 크게 밑도는 상황이다.

올해 부동산 시장의 최대 리스크로 꼽히는 역전세도 부담 요인이다. 전국 아파트 전셋값은 2021년 하반기부터 2022년 초에 정점을 찍었다. 이 전세의 만기가 올해 하반기부터 내년 1분기에 도래한다.

국토교통부의 자료에 따르면 전국에서 아파트값의 70% 이상을 전세보증금으로 충당한 건수가 2020년 2만6319건에서 2021년 7만3347건으로 3배 가까이 늘었다. 이 때문에 하반기로 갈수록 역전세난이 심화하면서 신규 계약 건수는 더욱 늘어날 전망이다.
아파트 입주 물량이 올 연말까지 큰 폭으로 늘어나는 점도 전셋값 하락요인이다. 당장 이번 달 서울 아파트 입주 물량은 5045가구, 다음 달 3053가구가 예정돼 있다.

이런 상황에서 하반기 집값 전망이 극명하게 엇갈린다. 대한건설정책연구원은 지난 4일 보고서에서 “최근 주택가격 낙폭이 지속해 줄고 미분양 위험이 크게 완화해 시장 연착륙 가능성이 커지고 있다”고 전망했다.

반면, 교보증권은 지난달 22일 발표한 보고서를 통해 하반기에도 수도권 집값이 내림세를 이어갈 것으로 내다봤다. 그 이유로 오는 8월 이후 대규모 입주와 하반기 예상되는 대규모 역전세난 등을 꼽았다.

역시, 역전세난 리스크를 우려하는 한국은행은 “여전히 높은 금리 수준과 전세 시장 불안 등으로 당분간 하방 압력을 받을 것"이라고 분석했다.

반면 역전세로 인해 급매물이 쏟아질 가능성이 크지 않다는 증권사 분석도 있다. 한국투자증권은 “임대차 3법으로 한 물건에 두 개의 가격이 만들어져 앞으로 1년간 도래하는 다수의 전세 만기 사례가 역전세를 피해 갈 것”이라고 진단했다.


남상인 글로벌이코노믹 선임기자 baunamu@g-enews.com