서울, 분양권 거래 ‘급감’…부동산 시장 불확실성 커 '관망세'

서울 아파트 분양권 거래가 전월보다 절반 가까이 급감한 것으로 나타났다. 양도세 완화, 실거주 의무 폐지 등 예상됐던 후속 조치 일정이 지연되고 금리 인상 등 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 관망하는 매수자가 증가하고 있기 때문이란 해석이다.

25일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 분양권 거래가 지난달 18건(계약일 기준)을 기록하며 전월 30건보다 40%가 줄어든 것으로 나타났다. 아직 신고기한(30일)이 남았지만 이번 달에는 현재 5건에 불과하다.

지난 4월 39건을 기록한 서울지역 분양권 거래는 지난 7월까지 매달 20~40건을 기록했다. 하지만 지난달 들어 이런 추세가 꺾이고 거래가 크게 위축되는 분위기가 나타나고 있다.

아파트 분양권 거래량은 부동산 시장의 향방을 가름하는 선행지표 중 하나라는 게 일반적 시각이다. 이에 따라 일반 거래 시장도 위축될 가능성이 있다는 전망도 나온다.
분양권 투자는 상대적으로 싼값에 청약 경쟁을 하지 않고도 신축 아파트를 마련할 수 있는 수단이다. 상반기에 청약시장이 살아나고 분양가격이 오르면서 동시에 분양권 거래도 늘어난 것으로 나타났다.

전 정부의 서울·수도권 등 주요 지역에 대한 전매금지로 아파트 분양권 거래가 지난 2020년 상반기 이후 거의 없었지만 지난 1월 정부가 전매 제한 기간을 대폭 완화한 후 물꼬가 트이면서 되살아나기 시작했다.

수도권 기준으로 최대 10년이었던 전매 제한 기간이 규제지역·공공택지·분양가 상한 적용지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역 6개월로 대폭 완화됐다.

이에 올해 상반기 전국에서 거래된 분양권 거래 건수는 총 2만1454건으로 작년 하반기(1만2692건)보다 69% 증가한 것으로 나타났다.

특히 수도권의 분양권 거래량은 6654건으로 작년 하반기(3224건)보다 2배가 넘는 106% 증가했다. 작년 하반기(9468건)보다 거래량 증가율이 56% 정도에 그친 지방보다 수도권의 증가 폭이 특히 두드러졌다.

하지만 최근 들어 이런 분위기가 꺾였다. 규제 완화 속도가 수요자들의 기대에 미치지 못한 것이 주요 요인으로 꼽힌다.

상반기 대대적으로 발표했던 분양권 규제 완화 정책이 현실화되지 못하면서 관망하는 투자자들이 늘어나고 있다. 대표적인 사례가 분양가상한제 지역의 실거주 의무 완화와 양도세 감면이다.

분양가 상한제 주택의 실거주 의무 폐지 법안이 8개월 넘게 국회를 통과하지 못하고 있다. 올해 폐지 여부도 불확실한 상황이다. 수도권 분양가상한제 아파트는 2~5년의 실거주 의무 규정이 적용된다.

청약 당첨자들은 분양권을 팔 수도 전세를 놓아 잔금을 치를 수도 없다. 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처할 수 있다. 현재 실거주 의무 적용 단지는 66개 단지 4만4000여 가구에 달한다.

올해 세법개정안에 부동산 양도세 완화 조항이 빠져 분양권 세금부담도 여전히 높다. 일반 주택은 2년을 보유하면 일반과세로 팔 수 있다. 하지만 분양권은 1년 이내에 팔면 70%, 2년 이내 팔면 60% 중과세가 여전히 적용된다. 지방세까지 포함 수익의 최대 77%를 세금으로 내야 한다.

이 때문에 앞으로 분양권 거래는 더 줄어들 가능성이 있다고 전문가들은 전망한다. 부동산 가격 오름세로 매도, 매수자 사이 가격 괴리가 다시 커지면서 전반적인 거래위축으로 이어질 수 있다는 지적이다.

실제로 서울뿐 아니라 세종과 광주 등 지방 주요 대도시들도 아파트 매물이 쌓이고 있다. 빅데티업체 아실(9월20일 기준)에 따르면 서울 아파트 매물은 이번 달 7만4895건까지 늘었다. 지난 2월 5만8073건보다 29.0% 급증했다.

최근 서울 아파트 청약 경쟁률이 치솟고, 시세보다 싼 가격에 신축 아파트를 구매하기 위해 분양권 거래량도 늘었다. 다만 수도권 분양가상한제 아파트는 실거주 의무가 남아있어 자금이 부족해 분양권 매수 후 전세를 놓으려고 하는 경우 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다고 전문가는 조언한다.


남상인 글로벌이코노믹 선임기자 baunamu@g-enews.com