HDC현대산업개발, 용산정비창 전면1구역에 분양면적 확대·미분양 리스크 해소책 제시

HDC현대산업개발(이하 HDC현산)은 29일 용산정비창 전면 제1구역 재개발 조합에 원안 대비 약 5651평의 분양면적을 추가 확보해 약 3755억원 이상 추가 분양수입을 올릴 수 있는 ‘조합원 수익 극대화 방안’을 제시했다고 밝혔다.

이는 조합원 각 가구당으로 보면 약 8억5000만원의 추가 수익을 안겨줄 수 있는 파격적인 조건이다.

HDC현산은 분양면적 확대에 따른 미분양 리스크 해소방안도 함께 제시했다.

늘어난 주거시설과 비주거시설 미분양 발생 시 ‘최초 일반분양가’ 또는 준공 시점 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다. 미분양 발생 여부와 관계없이 조합원의 분담금이 증가하거나 사업성이 훼손되는 위험을 사전에 차단하겠다는 의도다.
경쟁사인 포스코이앤씨가 상업시설은 최초 분양가가 아닌 관리 처분 기준가(일반분양가 대비 20~30% 저렴하게 책정)로 대물변제하고, 업무시설은 대물변제 대신 책임 임차를 제시한 것과 차별화된다.

한 건설업계 관계자는 “미분양 물건을 최초분양가가 아닌 관리처분기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 가능성이 있다”고 설명했다.

용산역 일대 주거시설은 평당 8000만원 이상 가격에 거래될 정도로 인기가 높지만 상업시설은 2017년 준공된 ‘용산푸르지오써밋’에 아직도 일부 공실이 있을 만큼 상가 활성화가 쉽지 않다.

특히 용산정비창 전면 1구역은 비주거 시설 비율이 50%를 넘어 비주거 시설 분양 여부가 사업성에 결정적인 영향을 줄 수 있다.

실제로 용산정비창 전면1구역 비주거 시설을 주변 시세로 분양한다고 가정했을 때, 조합원안 기준 분양 수입은 약 2조원으로 추정된다. 만약 20% 미분양이 발생하면 4000억원의 손해가 발생하며, 조합원 인당 손실액은 약 9억1000만원에 달한다. 미분양이 30%로 증가하면 총 6000억원의 분양 수입이 감소하며, 인당 손실은 약 13억6000만원으로 늘어난다.

이와 관련해 정비 업계 관계자는 "지난해 진행된 주요 정비사업에서 상가 등 비주거 시설 미분양 시 최초 분양가로 대물변제 조건을 내건 회사가 모두 시공사로 선정됐을 만큼 조합원 입장에서는 절대 양보할 수 없는 수익과 직결되는 중요한 사안"이라고 말했다.

한편, 용산정비창 전면 제1구역 재개발 사업 시공자 선정총회는 오는 6월 열릴 예정이다. 현재 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 입찰에 참여해 수주 경쟁을 벌이고 있다.


문용균 글로벌이코노믹 기자 myk_115@g-enews.com