정부, 동탄·기흥·구리도 규제지역 지정…수도권 집값 과열 차단 나서

정부가 최근 집값이 가파르게 오른 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시에 대해 규제지역과 토지거래허가구역을 동시에 지정했다. 서울 규제 이후 수도권 일부 지역으로 매수세가 이동하는 이른바 '풍선효과'가 나타나자 대출과 거래 규제를 강화해 시장 과열을 선제적으로 차단하겠다는 판단이다.

30일 건설·부동산업계에 따르면 국토교통부는 이날 주거정책심의위원회를 열고 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정했다. 경기도도 같은 지역을 토지거래허가구역으로 묶기로 하면서 금융 규제와 거래 규제가 동시에 적용된다.

정부가 규제 대상을 확대한 것은 최근 이들 지역의 집값 상승세가 심상치 않다고 판단했기 때문이다. 반도체 산업 투자 확대와 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 개선 기대감이 맞물리며 실수요와 투자 수요가 동시에 유입됐고 서울 접근성이 좋은 구리시 역시 대체 주거지로 주목받으면서 가격 상승폭이 커졌다.

한국부동산원 조사를 보면 이달 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 구리시는 7.89%, 기흥구는 6.21%를 기록하며 수도권 주요 상승 지역에 이름을 올렸다. 정부는 이 같은 흐름이 주변 지역으로 확산될 가능성이 있다고 보고 규제 카드를 다시 꺼냈다.
규제지역으로 지정되면 대출 문턱은 한층 높아진다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존보다 축소되고 주택 가격에 따라 대출 한도도 차등 적용된다. 유주택자는 사실상 신규 주택담보대출이 제한된다.

세제와 청약 규제도 강화된다. 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한이 적용되고 다주택자의 취득세와 양도소득세 부담도 커진다. 재건축·재개발 등 정비사업에서는 조합원 지위 양도가 제한돼 단기 투자 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 정부는 기대하고 있다.

토지거래허가구역 지정에 따른 영향도 적지 않다. 일정 규모 이상의 주택을 매입하려면 지방자치단체의 허가를 받아야 하고 일정 기간 실거주 의무가 부과된다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 사실상 어려워지면서 투자 목적 거래는 크게 줄어들 것으로 예상된다.

다만 시장에서는 규제의 실효성을 놓고 의견이 엇갈린다. 단기적으로는 거래량 감소와 가격 상승세 둔화가 나타날 가능성이 있지만 산업단지 조성과 광역교통망 확충 등 지역의 개발 호재가 여전한 만큼 수요 자체를 꺾기는 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다. 과거에도 규제 이후 거래는 줄었지만 공급 부족과 개발 기대감이 유지된 지역에서는 일정 기간이 지나 다시 가격이 반등한 사례가 적지 않았기 때문이다.

부동산 전문가들은 시장 안정의 핵심은 규제와 공급 정책이 함께 작동하는 데 있다고 입을 모은다. 한 부동산 전문가는 "규제는 과열된 시장을 진정시키는 단기 처방으로는 효과가 있지만 가격 안정을 위해서는 충분한 공급과 시장의 기대 심리 관리가 병행돼야 한다"며 "특히 수도권 핵심 지역은 실수요가 꾸준한 만큼 공급 확대가 장기적인 해법이 될 수 있다"고 말했다.
정부도 규제만으로 시장을 안정시키기는 어렵다고 보고 공급 확대 정책을 병행할 방침이다. 수도권 신규 주택 공급 계획과 공공 매입임대 확대, 비아파트 공급 활성화 등을 차질 없이 추진하는 한편 이상 거래와 집값 담합 등 시장 교란 행위에 대한 점검도 지속적으로 강화한다는 계획이다.


이진성 글로벌이코노믹 기자 herojin@g-enews.com