정부 부동산 정책, 시장과 엇박자 반복…"하반기 집값 상승 계속"

정부가 잇따라 부동산 시장 안정화 대책을 내놓고 있지만 서울 아파트 값은 되레 상승세를 이어가면서 정책과 시장 흐름이 엇갈리고 있다는 분석이 나온다. 공급 확대 효과가 단기간에 나타나기 어려운 데다 수급 불균형이 지속되면서 올 하반기에도 집값 상승세가 이어질 가능성이 크다는 전망이다.

8일 부동산업계에 따르면 이재명 정부는 출범 이후 주택시장 안정을 목표로 공급 확대와 투기수요 억제를 병행하는 정책을 잇달아 발표했다. 도심 주택공급 확대와 재건축·재개발 활성화 방안을 검토하는 한편 실수요자 중심의 시장 안정 정책을 추진하고 있다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과 부활과 세제 개편 논의도 병행하며 투자 수요 억제에도 나섰다.

그러나 시장의 반응은 정부 기대와는 전혀 다른 모습이다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 6월 넷째주 기준 0.3% 오르며 72주 연속 상승세를 이어가는 중이다. 서울 아파트 전세수급지수는 125.9로 2021년 1월 이후 5년 5개월 만에 최고치를 기록했다. 강남권을 중심으로 시작된 상승세는 마포·용산·성동 등 한강벨트는 물론 노원·도봉·강북 등 외곽 지역으로도 확산되는 양상이다. 일각에서는 실 거주 의무가 부과되면서 전월세 난까지 더 심해질 것이란 전망도 나온다.
정부는 공급 확대 등을 통해 이 같은 문제를 해소하겠다는 방침이지만 실제 입주 물량으로 이어지기까지 상당한 시간이 필요한 만큼 단기적으로는 가격 안정 효과를 기대하기 어렵다는 의견이 우세하다. 규제에 앞서 공급 정책이 필요했다는 의견이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "공급 부족이라는 근본 문제가 해결되지 않는다면 가격 안정 효과는 제한적일 가능성이 크고 결국 규제와 공급 확대를 함께 추진해야 시장 안정이 가능하다"고 강조했다.

부동산 업계 한 관계자는 "서울과 수도권 핵심 지역은 여전히 실수요가 공급을 웃돌고 있다"며 "세금이나 대출 규제는 거래량을 줄일 수는 있지만 근본적인 공급 부족 문제를 해결하지 못하면 가격 상승 압력을 낮추는 데는 한계가 있다"고 진단했다.

정부가 추진하는 다주택자 양도세 중과 역시 시장에서는 매물 잠김 현상을 심화시킬 수 있다는 우려가 제기된다. 세 부담이 커질 경우 다주택자들이 매각 대신 보유를 선택하면서 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있다는 것이다.

전문가들은 정부 기조가 이어진다면 하반기에도 서울 아파트 시장의 상승 기조가 계속될 것으로 보고 있다. 이전에는 특정 지역만의 문제였지만 정부의 규제 부작용에 따른 풍선효과로 수도권 곳곳까지도 오름세가 지속될 것으로 봤다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "10.15대책으로 서울 전지역과 경기도 12곳을 3중 규제로 묶을 당시 집값이 오르지도 않은 서울의 노.도.강이나 경기도 수원, 의왕시는 왜 묶었냐는 질문에 풍선효과를 차단하기 위한 선제 조치였다고 했는데 결국 규제지역의 집값도 올랐고 주변지역으로 풍선효과도 생겼다"면서 "수도권 주택의 수급 밸런스가 맞지 않고 유동성이 많이 풀린 상황에서 규제만으로 수도권 집값을 하락 전환시키는 것은 현실적으로 어렵다"고 말했다.


이진성 글로벌이코노믹 기자 herojin@g-enews.com