세운지구 비주거 의무 50%→20%로…용적률 880%·건폐율 60%

세운재정비촉진지구에서 일반상업지역을 중심상업지역으로 올릴 때 채워야 하는 비주거 비율이 50% 이상에서 20% 이상으로 낮아진다. 같은 면적에서 주거로 쓸 수 있는 비중이 최대 80%까지 늘어나는 셈이다.

서울시는 이런 내용을 담은 재정비촉진계획 결정 변경안을 다음 달 12일까지 주민공람한다. 공람에서 제출된 의견을 반영해 계획을 확정하는 절차가 남아 있다.

변경안은 존치정비구역의 재정비촉진구역 전환, 일부 구역 분할, 용도지역 상향조건 조정을 주요 내용으로 한다. 시는 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획'의 도심 주거공급 확대와 직주혼합도시 조성 방향을 반영했다고 밝혔다.
용도지역 상향 조건은 두 갈래로 바뀐다. 비주거용도 비율이 50% 이상에서 20% 이상으로 완화되고, 기존 벤처기업집적시설 전용면적 1500㎡ 이상 확보 조건에 생활SOC 전용면적 1500㎡ 이상 확보가 선택지로 추가된다. 상가군 통합개발이나 업무지원시설·공공시설·지식산업센터 가운데 하나 이상을 갖춰야 하는 조건은 그대로 유지된다.

밀도 기준도 함께 조정된다. 일반상업지역의 허용용적률은 800%에서 880%로 80%포인트 오른다. 기존 기준 대비 10% 늘어나는 수준이다. 건폐율 상한은 50% 이하에서 60% 이하로 완화된다. 시니어주택 도입에 따른 용적률 인센티브도 반영된다.



구역 구성은 다시 짜인다. 장기간 정비가 지연된 존치정비구역 12곳이 재정비촉진구역으로 전환된다. 별도로 촉진사업 절차가 진행 중인 5-5구역은 전환 대상에서 빠진다. 6-1-5구역과 6-2-2구역은 각각 2개 구역으로 나뉘어 전체 구역 수가 44개에서 46개로 늘어난다.

세운상가군 공원화는 추진 방식이 달라진다. 시는 민간정비사업 추진 시 대체공원을 확보하는 방안을 실현 가능성이 낮다고 보고 삭제하기로 했다. 대신 기존 계획에 따른 도시계획시설사업과 상가군 통합재개발 방식으로 공원화를 추진한다.
2023년 계획과 비교하면 당시 시는 세운상가군 전체를 공원용지인 존치정비구역으로 지정한 뒤 주변 개발과 연계해 기부채납을 받거나 통합재개발로 공원을 조성한다는 방침을 내놨다. 이번 변경으로 민간 개발 연계분이 빠지고 공공사업과 통합재개발 방식만 남는다.

세운지구는 2006년 재정비촉진지구로 지정된 뒤 사업이 장기간 정체됐던 곳이다. 2014년 고시된 계획에서 구역이 171개로 세분돼 기반시설 확보와 사업성 확보가 어려웠고, 시는 2023년 구역 통합과 규제 완화를 추진했다. 현재 종묘 앞 세운4구역의 건축물 높이를 둘러싸고는 서울시와 정부 사이에 이견이 이어지고 있다.


전수연 글로벌이코노믹 기자 2040sysm@g-enews.com