옥인동·명륜3가·망우동 집 새로 지을 때 용적률 1.2배…3년 한시

서울 종로구 옥인동과 명륜3가, 중랑구 망우동에서 단독·다가구·다세대주택을 새로 지으려는 집주인은 조례 기준의 최대 1.2배까지 용적률을 적용받을 수 있다. 다만 디자인 기준을 지키고 서울시 건축위원회 심의를 통과해야 하며, 허가 후 1년 안에 착공하지 않으면 특례가 사라진다.

완화 폭은 용도지역에 따라 다르고, 실제 지을 수 있는 규모는 높이와 주차 기준, 개별 심의 결과에 따라 달라진다. 구역 지정 자체도 3년 한시 운영이어서 성과 평가 결과에 따라 이후 운영 여부가 정해진다.

서울시는 1일 종로구 옥인동 47번지 일대와 명륜3가 일대, 중랑구 망우동 일대 등 휴먼타운 2.0 사업지 3개소를 특별건축구역으로 지정 고시했다. 기존 종로구 신영동과 구로구 구로동 2개소를 포함해 휴먼타운 2.0 특별건축구역은 5개소가 됐다.
휴먼타운 2.0은 경관지구·고도지구 등으로 전면 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 정비 모델이다. 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 모아타운과 달리 기존 골목과 마을 구조를 유지한 채 개별 필지나 이웃 필지 간 건축협정으로 정비한다. 시는 2023년 9월 추진계획을 세운 뒤 7개 자치구 13개소를 대상지로 선정해 사업계획 수립을 진행 중이다.

이번 대상지는 필지 여건이 신축의 걸림돌이었던 곳이다. 옥인동은 전체 418필지 가운데 71.1%인 297필지가 90㎡ 미만이다. 명륜3가도 작은 필지와 경사지, 차량 진입이 어려운 좁은 골목 탓에 신축 시 면적과 사업성 확보가 어려웠다.

용적률은 디자인 가이드라인 등 적용요건을 충족하면 제1종일반주거지역이 150%에서 최대 180%로, 옥인동·명륜3가 내 제2종일반주거지역(7층 이하)이 200%에서 최대 240%로 늘어난다. 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지라면 용적률 산정에 포함되는 연면적 상한이 300㎡에서 360㎡가 된다.

높이와 건폐율에는 지역별 특례가 붙는다. 옥인동은 자연경관지구 내 해당 지역 높이를 16m에서 최대 20m로, 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있다. 두 곳 모두 경사지에 지하 주차장이나 비주거 용도를 둘 때 지상으로 드러나는 지하층 부분에 한해 건폐율을 60%에서 최대 80%까지 적용할 수 있다. 건축선·인접대지경계선에서 1~3m씩 띄워야 했던 대지 안의 공지는 현행의 2분의 1 범위까지 줄일 수 있고, 옥상조경을 대지 조경면적으로 인정하는 한도는 전체 조경면적의 2분의 1에서 3분의 2로 늘었다.

특례를 받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 특례적용계획서를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다. 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의로 정해진다. 시는 휴머네이터로 불리는 전문가 자문단의 기획설계와 상담을 무료로 지원한다.
구역 지정은 3년간 한시 운영되며 성과를 모니터링·평가해 계속 운영할지 결정한다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가나 신고 뒤 12개월 안에 착공해야 하며 기한을 넘기면 특례가 적용되지 않는다. 시는 추가 8개소에 대한 건축위원회 심의를 연내 마칠 계획이다.

명노준 주택실장은 “이번 지정은 개발이 어려운 동네의 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높였다.”며, “지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다”고 말했다.


전수연 글로벌이코노믹 기자 2040sysm@g-enews.com