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25일 국회와 부동산업계에 따르면, 지난해 8월 국회 국토교통위원회 소속 자유한국당(현 미래통합당) 송언석 의원을 포함해 10명의 의원이 발의했던 주택법 일부 개정안이 오는 4월 총선 이후 21대 국회가 개원하면 다시 발의될 가능성이 높은 것으로 알려졌다.
국회 국토교통위 소속 한 의원실 관계자는 "HUG 분양보증 독점의 폐해가 심각해 주택시장 혼란은 물론 민간 건설업계의 반발이 크다"고 전하며, "문제 해결을 위해 복수의 보증기관이 필수이고, 합리적 경쟁을 통해 분양보증 수수료를 적정 수준으로 설정하고 사업주체가 보증기관을 선택할 수 있게 해야 한다"고 강조했다.
이 국회 관계자는 "이 법안의 20대 국회 내 통과는 시간상 어렵지만 지난해 심의 당시 공감대가 형성됐고 국토부도 복수경쟁체제 필요성에 공감했다"면서 "현재로서는 지난해 발의했던 의원들의 재당선 여부와 상임위 배정 등이 미정인 상태라 누가 재발의할 지는 알 수 없지만 21대 국회가 개원하면 곧바로 다시 발의될 것"이라고 전망했다.
공정거래위원회 역시 분양보증시장의 경쟁체제 필요성을 지적했다. 지난 2017년 7월 국토부는 공정위와 "2020년까지 주택분양보증 업무수행기관을 추가 지정한다"고 합의했다.
두 정부기관의 합의대로라면 국토부는 올해 중 HUG 외 추가로 주택보증회사를 지정해야 하지만 당시 합의에는 '주택시장 상황을 고려한다'라는 단서조항이 있여 변수로 작용하고 있다. 공정위는 일단 국토부 입장을 청취한 뒤 추가 권고 여부를 검토한다는 방침이지만, 이미 핵심 정부기관이 합의한 내용인 만큼 4월 총선 이후 국회의 움직임에 따라 정부의 호응 여부가 결정될 것으로 업계는 판단한다.
현행 주택법 하위규정인 '주택공급에 관한 규칙'에 따르면, 국토부 장관은 HUG 외에 분양보증회사를 추가 지정할 수 있도록 돼 있다.
이같은 분양보증 독점구조 유지로 HUG의 분양보증사업 연간 전체실적은 지난 2010년 23조 원에서 지난 2018년 153조 원으로 7배 가까이 크게 불어났다.
특히, 분양보증 외 별다른 수익모델이 없는 HUG는 분양보증 독점 발급을 통해 연간 영업수익의 80%를 채우고 있다. 공공기관 경영정보 공개시스템 '알리오'에 따르면, 2018년 연간 영업수익 총 8189억 원 중 분양보증료 수익이 6451억 원(78.7%)을 차지했다.
이는 1년 전인 2017년(연간 영업수익 8171억 원, 보증료수익 5963억 원)과 비교해도 보증료수익 488억 원(15.9%) 증가, 비중 5,8%포인트(72.9%→78.7%) 상승을 기록해 HUG가 분양보증수익에 절대 의존하는 구조가 심화되고 있음을 알 수 있다.
부동산업계는 분양보증이 경쟁체제였다면 보증료는 더 낮아졌을 것이라며, 결국 HUG 수익의 상당부분은 분양보증 독점에서 나온 것이라 주장했다. 따라서, 분양보증 업무를 경쟁구조로 바꾸면 가격경쟁을 통해 보증료가 낮아지고 보증 공급 확대를 통해 주택공급이 확대되는 효과를 기대할 수 있다는 설명이다.
또한, HUG는 분양보증 독점체제가 분양가 억제를 통해 '집갑 상승 억제'에 기여하고 있다는 입장이다.
그러나, 부동산 관계자는 "보증기관인 HUG가 본연의 업무를 넘어 분양가 통제기관 역할까지 하는 바람에 오히려 '로또분양'을 양산해 사행심을 조장하고 건설업체의 사업 의지도 위축시키는 등 시장질서만 교란시키고 있다"면서 "HUG가 법이 정한 기관설립 취지를 악용해 편법으로 역할을 확대하고 있기 때문"이라고 비판했다.
이 관계자는 "HUG를 가격조정기관으로 명문화할 게 아니라면 복수경쟁체제로 가는 것이 맞다"고 강조했다.
업계에 따르면, HUG가 고분양가 사업장 심사기준을 마련해 분양가 억제를 시작한 지난 2017년 3월부터 2018년 10월까지 서울 아파트 분양가 상승률은 15%대였지만, 같은 기간 아파트 매매가 상승률은 35%에 이르렀다. HUG가 분양보증 독점의 명분으로 내세우는 '보증독점→분양가 규제→집값 안정'의 논리가 취약하다는 점을 드러낸 셈이다.
다른 부동산 관계자도 "지난 2017년 6월 HUG가 주무부처인 국토부 지시 없이 독단으로 수주일 동안 분양보증을 중단해 시장이 마비된 적이 있었다"고 환기시키며, "이는 HUG가 시장을 독점하고 있기 때문에 보증업무가 권력화돼 발생한 있어선 안되는 일이었다. 따라서 하루 빨리 HUG의 분양보증 독점구조를 개편할 필요가 있다"며 상부기관인 국토부의 결단을 촉구했다.
이같은 분양보증 경쟁체계 요구에 국토부 관계자는 "공정위와 약속에 따라 올해 중 결론을 내기 위해 지금부터 내부 방안을 검토할 계획"이라고 말했다.
주택법 하위 규정에 따라 2008년부터 국토부 장관이 추가 보증기관을 지정할 수 있도록 돼 있지만 10년 넘게 지연되는 이유와 관련, 이 관계자는 "그동안 시장 상황에 따라 민간 보증회사 참여를 둘러싼 목소리가 변해왔다"면서 "이를 조율하다 보니 결과적으로 지금까지 추가 보증기관 지정이 없었다"고 해명했다.
다만, 국토부 관계자는 "분양보증기관의 복수경쟁체제 필요성에 공감하는 것과 복수기관 지정을 법률로 강제하는 것은 별개의 문제"라고 선을 그은 뒤 "정부는 법으로 의무화하기보다 정부의 정책판단에 의해 운영하는 것이 변화하는 시장상황에 더 부합한다고 판단된다. 추후 국회에서 주택법 개정안이 발의되면 그때 가서 상황에 맞춰 대응하겠다"고 밝혔다.
김철훈 글로벌이코노믹 기자 kch0054@g-enews.com
