반포3주구 수주 격돌, 대우건설-삼성물산 필살기는 '리츠 vs. 후분양'

올해 정비사업 상반기 최대 관심사업지로 떠오른 서울 서초구 반포주공1단지3주구(반포3주구) 아파트 재건축사업 시공권을 놓고 대우건설과 삼성물산의 맞대결이 성사되면서 업계의 이목이 집중되고 있다.

지난 10일 반포3주구 재건축조합이 시공사 선정 입찰을 마감한 결과, 대우건설과 삼성물산 2개사가 제안서를 제출하며 경쟁 구도가 성립됐다. 이후 조합은 두 건설사가 제출한 사업견적서를 토대로 ‘입찰제안서 비교표’를 작성했다.
대우-삼성 두 회사의 반포3주구 시공사 입찰제안서 비교표에 따르면, 대우건설(기호1번)과 삼성물산(기호2번)이 제시한 공사금액은 조합이 예정공사비로 제시한 8087억 1324만3000 원 수준이다. 대우건설은 8087억 1324만2000원을, 삼성물산은 8087억 원을 각각 제안했다. 총 공사비에는 공공청사 건축, 보도교 건축, 지하철 연결통로, 반포천 특화, 쓰레기 이송설비 비용과 아파트‧상가 무상제공품목이 모두 포함됐다.

사업비 대여 부분에서는 대우건설이 삼성물산보다 유리한 조건을 제시했다. 대우건설은 고정금리 0.9%와 주택도시보증공사(HUG) 보증 수수료 ‘0’원을 보장하는 파격 조건을 제시했고, 삼성물산은 회사채(AA+, 3년) 기준금리에 0.25%를 가산하는 방안을 제안했다.

공사도급 조건에서도 두 회사의 차이는 크다. 물가상승에 따른 설계변경 여부에서는 대우건설이 ‘착공기준일 및 실착공 이후 공사비 인상 없음’을, 삼성물산은 ‘실착공 후 물가상승에 따른 공사비 변동 없음’을 나란히 제안했다. 시공사 선정 이후 실제 착공하기까지 일정 기간이 소요되는데 대우건설은 이 기간 동안 별도의 공사비 인상이 없다는 의미다.

착공시점은 삼성물산이 빠르다. 대우건설이 오는 2022년 3월로 제안한 반면, 삼성물산은 더 빠른 오는 2021년 5월 15일로 제안해 10개월 가량 차이가 난다. 공사기간도 ‘착공 후 38개월 이내’를 제시한 대우건설보다 ‘34개월’을 제시한 삼성물산이 4개월 더 짧은 것으로 나타났다.

공사비 지급방법은 양사 모두 ‘기성불’ 방식을 제안했다. 기성불이란 시공사가 공사 공정률에 따라 공사비를 지급받는 방식으로 분양수입금 중 일정 비율로 공사비를 지급받는 ‘분양불’과는 반대되는 의미이다. 일반적으로 분양불 방식은 금융비용 상승분이나 미분양 대책 등의 비용이 포함되기 때문에 조합 입장에서는 기성불 방식이 공사비를 낮출 수 있다는 점에서 유리하다.

조합원 수익과 직결되는 분양조건은 양측의 차별화 전략에서 뚜렷하게 드러났다.
대우건설은 분양가상한제나 후분양에 관계없이 리츠(부동산투자신탁) 사업 방식을 통해 조합 수익을 극대화한다는데 초점을 맞췄다. 이 방식은 재건축 사업의 일반분양분을 리츠가 사들여 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다.

이 때 일반분양분은 조합이 리츠에 감정평가 금액에 현물 출자하는 방식이어서 조합 입장에서는 분양가상한제 적용을 받지 않고, 리츠는 일정 기간 임대 운영을 마친 뒤 상한제 적용없이 조합이 원하는 분양가(시세 수준)로 임의 분양할 수 있다.

대우건설 관계자는 “조합은 리츠 운영 기간 발생하는 임대수익은 물론 임대 종료 후 매각에 따른 차익 시현도 가능하다”고 설명했다.

반면에 삼성물산은 후분양 방안을 제시했다. 주택도시보증공사의 분양가 심사기준이 적용되면 분양가가 낮아질 수 있어 후분양을 제시한 것이다. 분양 시기는 조합 총회 의결에 따라 결정할 수 있도록 했다.

아울러 반포3주구 재건축 새 단지명으로 대우건설은 ‘트릴리언트 반포’를, 삼성물산은 ‘구반포 프레스티지 바이(by) 래미안’을 제안했다.

조합은 오는 6월 중 조합원 총회를 열어 최종 시공사를 선정할 예정이다. 반포3주구 재건축사업은 서초구 반포동 1109번지 일대를 재건축해 지하 3층~지상 35층, 17개동 아파트 2091가구와 부대복리시설을 신축하는 프로젝트이다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com